2016年2月25日 星期四

台北市屋齡

2016-02-17
王鴻薇指出,北市有9成建物的屋齡20年以上,其中屋齡30年以上建物有9萬多,占全市建物80.3%,屋齡40年至50年建物的比例最高39.53%,有4萬5千多棟,屋齡51年以上也有1萬2千多棟。

http://news.ltn.com.tw/news/politics/breakingnews/1605186

2016年2月16日 星期二

防水抓漏爭霸戰首部曲-試論抓漏達人之商業模式

一、防水抓漏前言
97/12/4,防水抓漏界,出現了一顆明星,那就是抓漏達人成立了。
抓漏達人,償試著企界化的精神來經營防水抓漏業務,短時間內就能以一年3000萬元營業額,橫掃千軍。
但五年之後,最終敗北,何以故?

二、防水抓漏市場的分水嶺
國內防水抓漏的爭霸之戰,可以用97/12/4,作為分水嶺。
在97年12月之前,
國內防水抓漏界,主要的營運架構,可以分為兩種形式:
1、新建案的防水公司
2、民宅的防水抓漏修繕市場。

三、防水抓漏民宅市的變化
本文主要針對,民宅防水抓漏市場來作討論。
民宅防水抓漏市場,一般而言,施工金額較低但抓漏的技巧較高。
(新建案,基本上不太需要抓漏,只需要將防水工程做好,就完成95%的工作了。)
若是民宅有防水抓漏的需求,多半找一些附近的水電師傅、或是泥作師傅,來處理。

但是隨著時間的推移,建物逐漸劣化,民宅修繕市場逐較擴大。
防水抓漏市場漸漸形成了一門專門的行業。

四、防水抓漏明星出世
就在當時,97/12/4,防水抓漏界,出現了一顆明星,那就是抓漏達人(有限公司)成立了。
抓漏達人,是以企界化的精神來經營防水抓漏業務,希望能夠拿下市場。
抓漏達人五年內經手將近3000個工程,並以一年3000萬元營業額,笑傲業界。

五、媒體寵兒
抓漏達人早期,是以韓悦玲、楊明湖為首,找了林意晏(負責工務)共同經營。
韓悅玲、楊明湖是夫妻檔,過去台北市電腦公會工作。(楊明湖是年薪破百萬的電腦展推手)
韓悅玲她的長才,在於行銷。楊明湖的長才,在於業務。
科技新貴轉入防水抓漏界的這件事,非常符合媒體界的口味。所以,抓漏達人,在媒體獲得大量的曝光。

非凡電視台、TVBS、東森、中天、民視、中時電子報、中廣新聞網都曾經報導過。
並且得到經濟部中小企業處微型企業補助,拍攝過微電影。
參閱:
飛起來吧!Mini‧群 微電影(第一集) ─ 抓漏達人


六、網路行銷
抓漏達人不僅在媒體上大量曝光,網路行銷能力也非常強。
google 關鍵字、google seo、yahoo 關鍵字、yhoo seo、blogger、twitter、facebook、youtbue、google plus,都看得到抓漏達人
公司網路行銷表面上風風光光。抬面下,卻是不斷的在燒錢。
seo 每月的開支約4萬元、關鍵字廣告每月約4萬元。合計約8萬元

七、管道攝影機
抓漏達人,擁有「管道攝影機」的專利及技術。並自稱,是國內唯一有此項技術的廠商,
這當然,是行銷話術。市場上,有此項技術的廠商,其實非常的多。
但是管道攝影機行銷能力,最強的則是,抓漏達人。
東森,新台灣大體驗,曾經進行專訪

參閱:
抓漏達人靠「內視鏡抓漏」 營收破千萬

新台灣大體驗-抓漏達人+回收高手+寧夏夜市1/4


八、ERP
企業資源規劃系統(Enterprise Resource Planning),簡稱ERP系統,是一個以會計為導向的資訊系統,利用模組化的方式,用來接收、製造、運送和結算客戶訂單所需
內部的管理系統,乃是正規軍隊的架構。抓漏達人採取ERP系統,進行內外管理系統,追蹤工程成本費用等。每月系統維護費用,當然也是一筆開銷。

九、漫畫行銷
防水抓漏界以漫畫進行銷,也是抓漏達人首創。作者是Blue ,每月發表一篇作品,提供防水抓漏的觀念。不可免的,每月的費用,也是一筆。
參閱:
http://comic.ark8.com.tw/

十、人員配置
抓漏達人的人員配置,基本上與一般的工程公司不同。一般的工程行,是老板兼業務兼工務兼師傅。
但抓漏達人的人員配置,比較接近網路公司。
有執行長、顧問、總監、工務、秘書、企畫、管服、會計、行銷、總務及及一大群的業務及師傅。
這種人事成本,當然是天文數字。

十一、sop難以建立
業務人員來自四面八方,師傅(23位)來自四面八方,材料來自四面八方,所造成的問題,就是工法sop難以統一。
20幾位師傅在外面工作(是否敬業?是否依規定作業?),品管難以掌握。
面對的結果,是維修案的大幅增加。
曾經有一個月份的維修案,派出70個師傅進行維修,這大概也創了業界的記錄。

十二、iso
加上初期公司缺乏SOP管理流程,有時碰到師傅工程做得過於潦草,導致後續保固期間內必須重新施工,中間的成本他們都得自行吸收。
為了解決這些困難,抓漏達人償試導入ISO 9000管理標準認證。然而,業務師傅工法的差異,始終難以推動ISO 的進程
當然,每月的輔導費用,不可免

十三、最後一支稻草
抓漏達人被最後一支稻草拖垮的是一場24萬元的防水工程。
屋主黃小姐指控,他當初砸24萬請他們幫忙解決漏水問­題,但三年下來漏水問題依舊
而這則事件,非常符合新聞界的口味。於是,又被媒體大符的報導,終至拖垮抓漏達人。

參閱:
砸24萬請「達人」抓漏 屋主控:3年修不好


十四、敗戰
維修案過重、人事成本過重、行銷費用驚人、sop無法建立,24萬元的新聞事件,終於讓抓漏達人無法招架。
五年來表面風光,但抬面下,卻是虧本經營。
抓漏達人於是拱手易主。
易主之後的抓漏達人,變成一般的工程行,再也無法回復到往日的光彩。

參閱:
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2012.03.14 TVBS採訪抓漏達人

2009.03 民視專訪 行銷經理轉行抓漏達人

東森新聞專訪--壁癌惹抓抓!達人教戰 抓漏DIY

2009中天新聞,行銷經理轉行學抓漏

2009非凡新聞採訪 女性轉行抓漏

微型創業-抓漏界王品 年營收1,500萬(中時電子報)

抓漏公司靠天吃飯 先進科技讓家滴水不漏(中廣新聞網)

幫助屋主創造滴水不漏的幸福空間(success,中心企業成功誌)

飛起來吧!Mini‧群 微電影(第一集) ─ 抓漏達人

年薪百萬科技人 轉行當抓漏專家

2016年1月30日 星期六

管道間封孔行不行?

看到一篇文章
管道間填塞
http://www.homemesh.com.tw/story/1086

文章重點如下:
為了避免臭氣四溢,1.管道間的孔隙應該封住。2.各樓層間應將每層樓的管道間樓板隔開避免臭氣傳遞

飛鼠工程點評:
所謂有一好,則無兩好。
文章處理方式,針對臭氣四溢的處理,確實有不少人推薦這二種處方式。
但是,這樣的處理方式,有無缺點嗎?

我想談一下,我們遇到的實際案例。
曾有一次,某社區主委,找我們對於管道間漏水問題進行抓漏。我們就碰到了類似狀況。
試問,應如何處置呢?
一、高樓層,需進行開孔。開孔之後(這次我們是在五樓開孔),放管道攝影機,放了一層之後,沒有漏水情形,
但是該樓層管道間的地板,已經被隔開了,所以,我只放了一層就無法再往下看了。
二、又約了一次,在四樓管道間開孔,再放管道間攝影機,這次運氣好,被我們看到了漏水點了。

結論:
管道間封孔,有助於解決臭氣四溢的問題,但對於抓漏,卻成莫大的困擾。


參閱:
http://www.homemesh.com.tw/story/1086
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管道間填塞

    天花板內有管路, 若是管道與牆壁之間的孔隙沒有確實填塞,或是衛浴與管道間的隔間牆只砌至天花板,而沒有砌磚至樓層頂板,則留下的空隙會造成樓下衛浴的氣味,從管道間蔓延到樓上的衛浴內。

 管道間一般會位在衛浴牆壁後面,負責居家的給水和排水。而普通民宅會將抽風機從衛浴內抽出的空氣,藉由管道間往上送出。

1.管道間正確的施工步驟
 砌磚時不能只砌築到天花板,要砌到樓層頂端,以免讓各個樓層排到管道間的空氣,從管道間溢回衛浴,影響到空氣品質。除此之外,必須要將管邊的空隙確實填塞,防止管道間的臭氣和濕氣透過孔隙跑進室內,並解除一氧化碳中毒的擔憂。

2.使用管道間需要注意陽台的通風性
    有安裝熱水器的後陽台應該隨時保持通風,也要注意自家頂樓的排風口是否暢通,以免瓦斯外洩後無法消散,有藉由管道間往上送的可能,甚至會造成一氧化碳中毒。

3.將每層樓的管道間隔開避免臭氣傳遞
    把每一層樓的管道間都封起來隔開,可以避免氣體或病菌透過管道間傳遞,不過這樣一來樓下會無法將氣 體往上送,所以前提是要做衛浴的當層排放 ,或者是在每個住家的通風扇上另接管子,才能順利排氣。


文章來源:問題浴室大改造:徹底改造漏水、臭味、年久失修、陰暗、保用20年的工法

http://www.books.com.tw/products/0010697991


2016年1月21日 星期四

30萬裝修費泡水變成「滲水屋」

中天新聞有一則新聞(2016/1/21)
台南某住戶,花了30萬元進行裝修,廠商並提供五年保固。
但是裝修後,變成滲水屋,打電話給廠商不接,發line 也是「已都不回」
目前已求救無門。

飛鼠工程新聞點評:
找人進行裝修時,一般業主多半會透過熟人或網路尋找廠商。
但是,請注意以下幾件事:
1.該廠商,是否登記在案(或者只是個體戶)
2.該廠商的資本額
3.該廠商的名聲

有些業主,只在意價格是否低廉,
小心日後,恐怕會有意想不到的困擾。

中天新聞報導:
http://showbar.ctitv.com.tw/v/watchme/vcecddo201601211057043612.htm

裝修糾紛
裝修糾紛

2016年1月9日 星期六

房屋漏水爭論,造成老翁摔死(2016年1月新聞)

2016/1/6,蘋果有一則新聞
鄰宅漏水上門理論 翁遭推倒摔死
http://www.appledaily.com.tw/realtimenews/article/new/20160106/769130/

重點如下:
2014年11月,林姓鄰居是一名老翁,為了漏水問題,擅自闖入,台北市李姓男子家中,
並與,李男母親,起了爭論。38歲為了驅趕林翁,用手推擠,推擠時,老翁向後閃躲。
但因,失去重心,導致被門檻絆倒受偒,送醫後不治死亡。
士林地院認為,李男防衛過當,依過失致死罪判處有期徒刑10個月,可上訴。

飛鼠工程新聞點評:
對於林姓鄰居闖入民宅事宜,乃是擅闖民宅罪。
所謂"擅闖民宅"是指刑法 第306條之侵入住居罪,無故侵入他人住宅、建築物或附連圍繞之土地或船艦者,處一年以下有期徒刑、拘役或三百元以下罰金。
李姓男子,直接報警處理,才是正途。
再者,漏水檢測工事,是一門極為專業工程。隨著,國內建物不斷老化,漏水問題有會越來越多,業主遇到這類問題,應尋找專業廠商協助處理,才能有效解決。

漏水新聞
漏水新聞

2015年12月20日 星期日

漏水糾紛,主委住戶持刀相向2015/12/19

今日看到一則台視的新聞2015/12/19
重點如下:
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台北市萬華區一棟社區的胡姓主委、住在大樓的5樓,不滿住在六樓的住戶家中漏水好幾年卻不修理,雙方口角後,
主委氣到拿了折疊水果刀就往對方身上刺。鬧上警局,並互持偒害告訴!

飛鼠工程新聞點評
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綜觀國內外,樓上樓漏水糾紛問題,往往由於樓上住戶,配合查驗的意願低,往往導致樓下住戶需要長期忍受漏水之苦,且不知是否有解決之日。

依公寓大廈管理條例第六條第一項第二款規定:「他住戶因維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線,必須進入其專有部分或約定專用部分時,不得拒絕。」
事實新聞中的主委,應該依循公寓大廈管理上述條例來處理,較為允當。
然而,不要高興的太早,上述條文的引用,也不是主委說的算。這必須進行法律程序後,透過法院來執行。實際上,還是要經歷冗長的流程。

以香港為例,他們為了處理這一類的問題,設立了「滲水辦」的機關來判定樓上樓下漏水問題,雖然有了專責機構來處理,接著又面對了另一個更為複雜的問題。那就是,有時候查不到漏水的原因。

這到底應該如何是好呢?這就考驗政府的智慧了。



註:
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http://www.ttv.com.tw/news/view/default.asp?i=10412190021800L&from=648

漏水不修爆口角 社區主委揮刀傷鄰濺血
修繕喬不攏 火爆揮拳騎樓打到大廈內
"他拿刀刺我" 男遭刀襲抵抗手滿傷痕
揮水果刀砍鄰撕破臉 雙方互提告傷害
"他拿刀刺我" 男遭刀襲抵抗滿手傷痕

大樓長期漏水的問題,引發男子拿水果刀攻擊鄰居!台北市萬華區一棟社區的胡姓主委、住在大樓的5樓,不滿住在六樓的住戶家中漏水好幾年卻不修理,往下影響到居住的5樓他、甚至是4樓。怒氣長期累積下,在今天早上大爆發。當時雙方在樓下碰到面,馬上又為了漏水的事情吵了起來,主委氣到拿了折疊水果刀就往對方身上刺。鬧到進了警局,雙方都提出傷害告訴!


兩名男子走出大門,站在騎樓下,講沒兩句話,突然暴走,雙方扭打在一起,只見你一拳,我一拳,一路打到大廈內,旁邊溜狗的民眾見狀,趕快轉身離去,就怕被波及到,過程中,其中一名胡姓男子,還拿出水果刀,意圖殺人。講的忿忿不平,因為差一點可能就沒命了,手上還因為抵抗,留下被刀子劃傷的傷口,早上九點多,萬華區這間大廈,住在五樓的胡姓主委跟六樓的洪先生,因為長期漏水問題,雙方早已埋下心結,沒想到一早又在樓下相遇,隨即發扭打,爆發衝突。63歲的胡姓主委供稱,自己平常吃素,愛吃水果才會隨身帶刀,但身為社區主委,卻與鄰居發生衝突,現在雙方互相提出傷害告訴,鄰居關係,徹底撕破臉。

2015年11月28日 星期六

噪音法院判決,需尋求第三方公正鑑定單位

2015/11/19,TVBS有一則新聞,內容重點如下:
二樓住戶晚上,發出噪音過大,影響一樓住戶權益,違反「噪音管制音法」。
但是一樓在晚上遇到二樓住戶發出噪音時,需要報警處理,找到證人作證再加上要環保局協助測量。
由於無法有效舉證,導致敗訴。

飛鼠工程新聞點評:
其實樓上樓下住戶的糾紛,遇到這種問題,以過往法院的判例看來。
若是一樓權益受損住戶,想要贏得法院的勝訴,多半需要長期且大量明確的證據,
才能獲得勝訴。
本案中,若是一樓住戶,在晚上時間,無法找到警察及環保局協助的話,
其實,也可以試著尋求第三方公正鑑定單位,記錄噪音值,並出具書面證明。
否則,證據若是不夠充分的話,是難以勝訴的。

註:
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什麼聲音?樓上沖馬桶 樓下吵到睡不著
http://news.tvbs.com.tw/local/news-626574/

判決一拖拖了4年,原來當初林小姐家裡除了漏水問題還有噪音,她一同連帶提出民事求償,但偏偏法官又把噪音標準值弄錯了,而且其實噪音問題實在難以舉證,因為聲音不定時出現之外還得要報警處理,找到證人作證再加上要環保局協助測量,但公證單位無法24小時隨時來你家測,關於噪音的判決總讓人無法信服。
一聽到樓上又傳來聲音,林小姐拿起錄音筆馬上蒐證,4年來長期忍受就是沖馬桶的聲音,蒐證已經成為她的本能反應。
一樓漏水住戶林小姐:「提告後兩年多我們等待那麼久,法官居然還把判決主文寫顛倒。」
原來一審判決法官把原告和被告的地址根本寫顛倒,幾經折騰修正後上訴一拖又是好幾個月,但最後看到判決書更傻眼,因為噪音準則也有問題。
一樓漏水住戶林小姐:「法官居然沒有就我們提出的來仔細的研究,行政院法規對噪音管制標準相關的規定。」
原來判決書上法官引用的噪音管制區劃定準則,依照環保署所規範的噪音分貝是噪音管制標準,差別就是在於夜間音量標準值一個是42分貝,就像是電風扇運轉聲,但管制區的劃定準則是50分貝,大約是吹風機的聲音,兩種音量根本標準完全不同。
其實近幾年來類似噪音官司裡,有的是半夜洗衣服的聲音、吹頭髮,甚至連電梯運轉也會被提出好擾民,但民眾要提告蒐證其實真的很難,三更半夜突然椅子移動聲或是跑步聲都會讓人受不了,不定時出現蒐證不容易就算了,還得先報警,再請來環保局幫忙測量,也要找到證人來證明都曾聽到,只是法院判定噪音大小聲得以客觀的角度,但公證單位無法24小時隨時在你家幫忙蒐證,也難怪判決常讓人無法信服。