2016年5月21日 星期六

隔空漏水抓漏記(色水測試法)

2016/5/18,接到一通電話,
有個住在四樓的屋主說,他住在一個老公寓(台北市富陽街),她是一位家庭主婦。
二樓的屋屋主天花板,常有不定時滲水情形。
二樓與三樓的屋主,找了四個人來電,其中有水電師傅、抓漏師傅、還有xx協會的測漏師。
看完之後,對四樓浴室進行淹水測試,20分鐘之後,二樓天花板就漏水了。
並告知四樓浴室的防水層壞了,需要整間開挖進行修繕。
而且這四位老師傅,講話時非常的凶,該她無法招架。

我問業主,那三樓天花板有滲水情形嗎?
業主說,這四位師傅表示,三樓的的防水,做的是天衣無縫,所以完全無異狀。

我聽到這件事,覺得很玄,於是2016/5/20,約好二樓、四樓的業主,遇去看了一下。
當天我做了三種測試方式,其中二種從略,我主要要談的是淹水測試。

5/18,那天的師傅在浴室採用了淹水測試。所以,我也同樣做了一次,但略有不同的是,
我加了色水測試。

我請二樓屋主去看二樓天花板是否有色水流下來,結果一滴也沒有。
此時,我問二樓屋主,5/18,測試當天,三樓有進行淹水測試嗎?
此時二樓屋主,才告知我,當天三樓有進行淹水測試。

聽起來,很氣人。來了四位師傅,看來不是來抓漏的,而是來欺負人的。
我終於幫四樓業主洗刷委曲了,是為之記。

色水抓漏

2016年5月14日 星期六

台水公司,引進西班牙神奇球免停水抓漏方式

南化淨水場抓漏,使用西班牙漏水檢測廠商AGANOVA公司所研發Nautilus(鸚鵡螺)免停水漏水檢測技術。

年初台南大地震造成南化下游送水管多處破損漏水,地面漏水部分雖已搶修完成,但為避免其他微漏繼續擴大造成破管,台水公司將與西班牙AGANOVA公司合作,12日起進行南化淨水場至豐德配水池約20公里口徑2000公厘送水管漏水檢測實證操作。

台水公司表示,AGANOVA公司的服務實績除西班牙外,也包括墨西哥、哥倫比亞、烏拉圭及荷蘭等國自來水事業單位。此次檢測將使用AGANOVA公司所研發的Nautilus(鸚鵡螺)免停水漏水檢測技術,該技術可檢測到漏水量0.04公升/秒之孔洞,發現管線早期微量漏水或異常處,讓管理單位預先防範,確保管線安全。

台水公司指出,此次實地檢測如能驗證該技術在大型幹管之適用性及經濟效益,台水公司未來則將列為幹管漏水檢測標準技術,並評估擴大辦理的可行性。

根據資料顯示,台灣地區104年底漏水率為16.63%,已較全球城市平均漏水率24.6%、亞洲區22個主要城市漏水率22%為優。台水公司為加快降低漏水率,今年將導入各種國外已開發管線安全檢測及自動偵測漏水技術設備,經過適用驗證後再評估是否引進,持續精進管線檢測作業,降低管線漏水量,以提升供水穩定度。

2016年4月17日 星期日

賣壁癌屋 賠修理費21萬元

TVBS 有一則新聞,重點如下:
「台北市吳姓女子購屋後發現家裡有6處漏水、6處長壁癌,花了23個月修理漏水和處理壁癌,無法搬進新屋居住,氣得控告前屋主要求賠償500萬元。
法院審理後3月下旬判決前屋主林姓女子賠償壁癌修理費21萬元。」

飛鼠工程新聞點評:
「本案爭議之處,在於
原屋主售屋時保證沒有漏水,新屋主買下後,發現有壁癌。試問,原屋主,是否需要負責?
法院認為,沒有漏水只有壁癌,是因該屋經過長期、溫度或濕度變化等原因,造成局部結構體產生裂縫,水分沿裂縫或損壞處滲入而產生。不算漏水問題,故原屋主只負修理21萬即可。」
飛鼠工程也曾經處理過這一類的案件,有些潮溼的原因,是反潮結露所造成,並非真的漏水。所以,買方在買屋時,建議找一些有經驗的人士同時會勘,才能保障自身的權益。

新聞來源:
台北市吳姓女子購屋後發現家裡有6處漏水、6處長壁癌,花了23個月修理漏水和處理壁癌,無法搬進新屋居住,氣得控告前屋主要求賠償500萬元。法院審理後3月下旬判決前屋主林姓女子賠償壁癌修理費21萬元。
吳女提告指出,她在102年3月向林女購買台北市一樓房屋,周遭商家林立,因為林女保證沒有漏水,因此以比市價更高的價格1850萬元購屋。同年5月1日交屋。
吳女說,交屋後她才陸續發現房屋內天花板有滲漏水,主臥室潮濕發霉,共計有6處滲漏水、6處有壁癌,致她無法搬入新家,也無法出租。同年9月12日她發函通知林女處理漏水瑕疵或賠償遭拒,後來她花了23個月修理漏水。她要求林女賠償修理費、23個月無法使用房屋費及精神損失共500萬元。
林女反駁,房屋是40年的老屋,雙方買賣簽約以現況交屋,吳女主張的4個滲水點經鑑定沒有漏水;2處是因冷氣機管線老舊或老鼠咬破管線滲水,修復即可。
林女說,6處壁癌則因空氣濕度過高或壁體內結露,造成水滴往下流入壁體內積存,這是因為台灣北部冬季多雨、夏季濕熱致濕度過高,且房屋用氧化鎂板裝潢,本來就容易吸附水氣、不防潮,加上房屋所處濕氣較重,產生反潮現象,並非房屋有滲漏瑕疵。
台北地方法院審理認定,滲漏處經鑑定沒有漏水;壁癌是因該屋經過長期、溫度或濕度變化等原因,造成局部結構體產生裂縫,水分沿裂縫或損壞處滲入而產生,前屋主吳女應負修理責任,判賠修復費21萬餘元。

http://news.tvbs.com.tw/local/news-647293/

壁癌屋
壁癌屋

2016年3月20日 星期日

反潮與漏水,傻傻分不清

反潮與漏水,傻傻分不清

最近接了不少業主來電,請我們進行勘漏,大雨天跑過去看過之後,
讓人傻眼。
因為,常常有許多戶,都是反潮情形,而不是房子漏水。

反潮誤認家漏水 兩成民眾求助抓漏師
記者  王偉帆  畢倩涵  /台北  報導
2016/03/19 19:23 (更新時間:2016/03/19 23:11)

防漏師傅說這幾天接到很多電話,有兩成民眾誤以為是家中漏水,要求抓漏,但其實只是反潮現象;專家建議把窗戶打開,保持通風再開除濕機或者開冷氣,將溫度設定在比室內顯示的低1到2度,否則如果只是消極的擦掉水珠,大約過4小時後又會出現反潮情況。
抬頭一看,門框大水滴像是家裡漏水了,再往廚房走,整片牆壁都有一顆顆水珠,有人急著找來抓漏師傅。
抓漏師傅:「我們只要看到水呈現的一個狀態是圓珠狀,它就是反潮現象。」
連著好幾天大雨,家裡是漏水、還是反潮現象,許多人傻傻分不清楚。抓漏師傅說如果是漏水,抬頭看多半是小面積水漬,以這塊天花板來說漏水顏色較深,長條型約5公分寬,代表內部有裂縫;若是反潮通常會大範圍,內部沒有潮濕,只在表面結水珠。
抓漏師傅張俊仁:「以我們的紀錄來講大概有2成到3成,會認為結露反潮狀況是漏水狀況,大部分一半來講都是處理結露狀況。」
想要解決反潮現象不要以為關窗有效,專家說第一步打開窗戶,讓內外空氣通風、降低溫差,接著打開除濕機或者用電風扇也行,如果沒設備,把冷氣溫度設定為比屋內低1到2度,並且把浴室門關緊,就能有效減緩反潮現象

http://news.tvbs.com.tw/life/news-645168/
https://youtu.be/Adc8vnMjtqQ

2016年2月25日 星期四

台北市屋齡

2016-02-17
王鴻薇指出,北市有9成建物的屋齡20年以上,其中屋齡30年以上建物有9萬多,占全市建物80.3%,屋齡40年至50年建物的比例最高39.53%,有4萬5千多棟,屋齡51年以上也有1萬2千多棟。

http://news.ltn.com.tw/news/politics/breakingnews/1605186

2016年2月16日 星期二

防水抓漏爭霸戰首部曲-試論抓漏達人之商業模式

一、防水抓漏前言
97/12/4,防水抓漏界,出現了一顆明星,那就是抓漏達人成立了。
抓漏達人,償試著企界化的精神來經營防水抓漏業務,短時間內就能以一年3000萬元營業額,橫掃千軍。
但五年之後,最終敗北,何以故?

二、防水抓漏市場的分水嶺
國內防水抓漏的爭霸之戰,可以用97/12/4,作為分水嶺。
在97年12月之前,
國內防水抓漏界,主要的營運架構,可以分為兩種形式:
1、新建案的防水公司
2、民宅的防水抓漏修繕市場。

三、防水抓漏民宅市的變化
本文主要針對,民宅防水抓漏市場來作討論。
民宅防水抓漏市場,一般而言,施工金額較低但抓漏的技巧較高。
(新建案,基本上不太需要抓漏,只需要將防水工程做好,就完成95%的工作了。)
若是民宅有防水抓漏的需求,多半找一些附近的水電師傅、或是泥作師傅,來處理。

但是隨著時間的推移,建物逐漸劣化,民宅修繕市場逐較擴大。
防水抓漏市場漸漸形成了一門專門的行業。

四、防水抓漏明星出世
就在當時,97/12/4,防水抓漏界,出現了一顆明星,那就是抓漏達人(有限公司)成立了。
抓漏達人,是以企界化的精神來經營防水抓漏業務,希望能夠拿下市場。
抓漏達人五年內經手將近3000個工程,並以一年3000萬元營業額,笑傲業界。

五、媒體寵兒
抓漏達人早期,是以韓悦玲、楊明湖為首,找了林意晏(負責工務)共同經營。
韓悅玲、楊明湖是夫妻檔,過去台北市電腦公會工作。(楊明湖是年薪破百萬的電腦展推手)
韓悅玲她的長才,在於行銷。楊明湖的長才,在於業務。
科技新貴轉入防水抓漏界的這件事,非常符合媒體界的口味。所以,抓漏達人,在媒體獲得大量的曝光。

非凡電視台、TVBS、東森、中天、民視、中時電子報、中廣新聞網都曾經報導過。
並且得到經濟部中小企業處微型企業補助,拍攝過微電影。
參閱:
飛起來吧!Mini‧群 微電影(第一集) ─ 抓漏達人


六、網路行銷
抓漏達人不僅在媒體上大量曝光,網路行銷能力也非常強。
google 關鍵字、google seo、yahoo 關鍵字、yhoo seo、blogger、twitter、facebook、youtbue、google plus,都看得到抓漏達人
公司網路行銷表面上風風光光。抬面下,卻是不斷的在燒錢。
seo 每月的開支約4萬元、關鍵字廣告每月約4萬元。合計約8萬元

七、管道攝影機
抓漏達人,擁有「管道攝影機」的專利及技術。並自稱,是國內唯一有此項技術的廠商,
這當然,是行銷話術。市場上,有此項技術的廠商,其實非常的多。
但是管道攝影機行銷能力,最強的則是,抓漏達人。
東森,新台灣大體驗,曾經進行專訪

參閱:
抓漏達人靠「內視鏡抓漏」 營收破千萬

新台灣大體驗-抓漏達人+回收高手+寧夏夜市1/4


八、ERP
企業資源規劃系統(Enterprise Resource Planning),簡稱ERP系統,是一個以會計為導向的資訊系統,利用模組化的方式,用來接收、製造、運送和結算客戶訂單所需
內部的管理系統,乃是正規軍隊的架構。抓漏達人採取ERP系統,進行內外管理系統,追蹤工程成本費用等。每月系統維護費用,當然也是一筆開銷。

九、漫畫行銷
防水抓漏界以漫畫進行銷,也是抓漏達人首創。作者是Blue ,每月發表一篇作品,提供防水抓漏的觀念。不可免的,每月的費用,也是一筆。
參閱:
http://comic.ark8.com.tw/

十、人員配置
抓漏達人的人員配置,基本上與一般的工程公司不同。一般的工程行,是老板兼業務兼工務兼師傅。
但抓漏達人的人員配置,比較接近網路公司。
有執行長、顧問、總監、工務、秘書、企畫、管服、會計、行銷、總務及及一大群的業務及師傅。
這種人事成本,當然是天文數字。

十一、sop難以建立
業務人員來自四面八方,師傅(23位)來自四面八方,材料來自四面八方,所造成的問題,就是工法sop難以統一。
20幾位師傅在外面工作(是否敬業?是否依規定作業?),品管難以掌握。
面對的結果,是維修案的大幅增加。
曾經有一個月份的維修案,派出70個師傅進行維修,這大概也創了業界的記錄。

十二、iso
加上初期公司缺乏SOP管理流程,有時碰到師傅工程做得過於潦草,導致後續保固期間內必須重新施工,中間的成本他們都得自行吸收。
為了解決這些困難,抓漏達人償試導入ISO 9000管理標準認證。然而,業務師傅工法的差異,始終難以推動ISO 的進程
當然,每月的輔導費用,不可免

十三、最後一支稻草
抓漏達人被最後一支稻草拖垮的是一場24萬元的防水工程。
屋主黃小姐指控,他當初砸24萬請他們幫忙解決漏水問­題,但三年下來漏水問題依舊
而這則事件,非常符合新聞界的口味。於是,又被媒體大符的報導,終至拖垮抓漏達人。

參閱:
砸24萬請「達人」抓漏 屋主控:3年修不好


十四、敗戰
維修案過重、人事成本過重、行銷費用驚人、sop無法建立,24萬元的新聞事件,終於讓抓漏達人無法招架。
五年來表面風光,但抬面下,卻是虧本經營。
抓漏達人於是拱手易主。
易主之後的抓漏達人,變成一般的工程行,再也無法回復到往日的光彩。

參閱:
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2012.03.14 TVBS採訪抓漏達人

2009.03 民視專訪 行銷經理轉行抓漏達人

東森新聞專訪--壁癌惹抓抓!達人教戰 抓漏DIY

2009中天新聞,行銷經理轉行學抓漏

2009非凡新聞採訪 女性轉行抓漏

微型創業-抓漏界王品 年營收1,500萬(中時電子報)

抓漏公司靠天吃飯 先進科技讓家滴水不漏(中廣新聞網)

幫助屋主創造滴水不漏的幸福空間(success,中心企業成功誌)

飛起來吧!Mini‧群 微電影(第一集) ─ 抓漏達人

年薪百萬科技人 轉行當抓漏專家

2016年1月30日 星期六

管道間封孔行不行?

看到一篇文章
管道間填塞
http://www.homemesh.com.tw/story/1086

文章重點如下:
為了避免臭氣四溢,1.管道間的孔隙應該封住。2.各樓層間應將每層樓的管道間樓板隔開避免臭氣傳遞

飛鼠工程點評:
所謂有一好,則無兩好。
文章處理方式,針對臭氣四溢的處理,確實有不少人推薦這二種處方式。
但是,這樣的處理方式,有無缺點嗎?

我想談一下,我們遇到的實際案例。
曾有一次,某社區主委,找我們對於管道間漏水問題進行抓漏。我們就碰到了類似狀況。
試問,應如何處置呢?
一、高樓層,需進行開孔。開孔之後(這次我們是在五樓開孔),放管道攝影機,放了一層之後,沒有漏水情形,
但是該樓層管道間的地板,已經被隔開了,所以,我只放了一層就無法再往下看了。
二、又約了一次,在四樓管道間開孔,再放管道間攝影機,這次運氣好,被我們看到了漏水點了。

結論:
管道間封孔,有助於解決臭氣四溢的問題,但對於抓漏,卻成莫大的困擾。


參閱:
http://www.homemesh.com.tw/story/1086
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管道間填塞

    天花板內有管路, 若是管道與牆壁之間的孔隙沒有確實填塞,或是衛浴與管道間的隔間牆只砌至天花板,而沒有砌磚至樓層頂板,則留下的空隙會造成樓下衛浴的氣味,從管道間蔓延到樓上的衛浴內。

 管道間一般會位在衛浴牆壁後面,負責居家的給水和排水。而普通民宅會將抽風機從衛浴內抽出的空氣,藉由管道間往上送出。

1.管道間正確的施工步驟
 砌磚時不能只砌築到天花板,要砌到樓層頂端,以免讓各個樓層排到管道間的空氣,從管道間溢回衛浴,影響到空氣品質。除此之外,必須要將管邊的空隙確實填塞,防止管道間的臭氣和濕氣透過孔隙跑進室內,並解除一氧化碳中毒的擔憂。

2.使用管道間需要注意陽台的通風性
    有安裝熱水器的後陽台應該隨時保持通風,也要注意自家頂樓的排風口是否暢通,以免瓦斯外洩後無法消散,有藉由管道間往上送的可能,甚至會造成一氧化碳中毒。

3.將每層樓的管道間隔開避免臭氣傳遞
    把每一層樓的管道間都封起來隔開,可以避免氣體或病菌透過管道間傳遞,不過這樣一來樓下會無法將氣 體往上送,所以前提是要做衛浴的當層排放 ,或者是在每個住家的通風扇上另接管子,才能順利排氣。


文章來源:問題浴室大改造:徹底改造漏水、臭味、年久失修、陰暗、保用20年的工法

http://www.books.com.tw/products/0010697991