香港舊樓維修：30年以上強制檢驗 30年以下自發保養

外牆磁磚剝，所造成的問題，可以參考香港的處理方式，做為台灣的借鏡

記者 尹世昌攝

    30年樓齡以上強制檢驗，30年以下自發保養

    香港屋宇署是監管香港樓宇建造和維修的專責部門。據屋宇署發言人介紹，長期以來，香港存在舊樓失修的問題。由於欠缺妥善維護修養，城市舊樓不僅影響居民日常生活，也嚴重威脅公眾安全。香港目前共有約15000幢30年以上的舊樓。為消除這個城市隱患，香港特區政府先後採取多項舉措，包括“樓宇更新大行動”、市區重建局的“樓宇復修計劃”、香港房屋協會推出的“樓宇管理維修綜合計劃”，協助舊樓維修。

    然而，由於缺乏統一規劃和強制性要求，舊樓問題長期沒有得到妥善解決，大量的舊樓依然處於無修護狀態。直到2012年，香港特區政府經過多次公眾諮詢，開始實施了一套強制驗樓和強制驗窗計劃，全面整治香港舊樓品質。

    強制驗樓計劃要求，凡是高於3層、樓齡30年或以上的私人住宅樓，必須委任一名註冊檢驗人員對大樓的公共部分、外墻及伸出物或招牌每10年檢驗一次。檢驗人員還負責監督檢驗後認為需要進行的維修工程。

    而強制驗窗計劃規定，所有高於3層、樓齡10年或以上的私人住宅樓，必須每五年檢驗一次。屋宇署則每年會隨機挑選2000幢和3800幢舊樓分別進行強制驗樓和強制驗窗計劃。檢測不合格的大廈，必須短期內維修整改，否則會遭到重罰。根據香港《建築物管理條例》，業主或法團如果不遵從強制驗樓通知，可被檢控，一經定罪，最高被罰款50萬港元及監禁一年。

    至於強制檢驗樓齡以下的樓宇，屋宇署認為，新建樓宇品質上相對有保障，但屋宇署也鼓勵業主自發保養。這類業主如果主動進行強制驗樓驗窗計劃，那麼等日後樓宇到了強制驗樓樓齡，屋宇署可以豁免挑選這些樓宇進行強制檢驗。

    強制驗樓驗窗計劃清晰界定了業主和政府在舊樓維修方面的責任，政府監督不缺位，業主也必須對大廈承擔保修責任。這從機制上消除了香港隨時“爆煲”的隱患，使香港舊樓安全威脅得以化解。

    業主自治組織一站式負責，集體決策費用分攤

    強制檢驗計劃明確了業主作為舊樓維修主體的地位。但在一般住宅樓裏，少則數十、多達上千的業主，他們如何有效履行強制檢驗責任呢？

    香港業主對此有高明的辦法，那就是成立業主立案法團。業主立案法團是大廈所有業主的聯盟，其日常運作主要是通過一人一票選出的業主管理委員會代表業主及業主法團履行大廈管理、維修責任。業主立案法團運作模式類似于一般公司，同時又享有法律地位。香港《建築物管理條例》賦予其社會法人團體地位。在香港將軍澳剛置業不久的彭明輝形容，業主法團相當於上市公司的股東大會，而每名業主則是股權平等的股東，至於管理委員會則相當於董事局。他說，由於工作忙碌，自己從沒參加過法團大會，但業主法團討論和通過的任何議案卻都會及時通知他。如果有異議，他也可以向法團作相應查詢。

    強制驗樓驗窗計劃推出後，業主法團也就相應承擔了業主的維修責任，執行計劃規定的委任檢驗人員、維修、工程承包、監督及善後等工作。在具體執行中，業主法團採取公開透明、鼓勵參與、多數原則的標準。業主法團所有涉及強制檢驗計劃的討論、諮詢及決策，對所有業主公開。同時，業主法團還積極鼓勵業主參與決策。

    根據香港法例，所有業主法團的決議，必須在出席人數達到法定標準（即業主人數的10%），而議案以過半數同意才能有效。檢驗及維修項目獲業主法團通過後，每名業主將根據大會通過的預算平攤費用。

    為保障維修工程透明度和費用不會被濫用，屋宇署介紹，香港規定所有超過20萬港元的住宅維修工程，業主法團必須進行公開招標。如果工程總額超過業主法團全年預算20%，還要召開業主大會通過標書。任何違反相關規定或在維修招標工程中涉及利益輸送等行為，還有可能被廉政公署調查。

    塌樓悲劇催生強制計劃，責任到人違法必究

    香港強制驗樓驗窗計劃出臺後，由於措施得當、成效卓著，近年來沒再出現過舊樓安全問題。截至去年年底，屋宇署已發出126張強制驗樓驗窗計劃給目標大廈，並獲遵從。但不能忘卻的是，這也是在血的教訓之下痛定思痛、下決心徹底解決舊樓隱患的結果。

    強制驗樓驗窗計劃推出前，香港先後發生過多起因住宅大廈老化失修而釀成的血案。

    1994年，香港仔添喜大廈檐棚倒塌，壓死了樓下報攤攤主，並造成13人受傷。

    1999年，旺角國榮大廈外墻混凝土剝落，一名女小販被砸死。

    2010年，香港土瓜灣一座樓高約6層、超過50年樓齡的舊樓突然倒塌，造成4人死亡、2人受傷，事件震驚香港社會。

    慘劇迫使香港政府迅速檢討舊樓維修政策。2010年土瓜灣塌樓事故不久，香港就修訂《建築物管理條例》，引入強制驗樓驗窗計劃。由於安全是舊樓維修的第一要務，強制驗樓驗窗計劃在執行過程中對檢驗和維修的品質要求甚高，並責任到人。屋宇署發言人介紹，大廈委託的執行強制驗樓驗窗計劃檢驗人員必須有在屋宇署註冊登記，而負責舊樓維修項目的承建商也必須在屋宇署名冊中有備案。驗樓驗窗和維修品質出現問題，將責任到人。同時，獲委任承建商只能進行屬於其獲註冊級別、類型和項目的工程。檢驗和維修人員如果違規、行為失當或疏忽，隨時面臨紀律處分甚至檢控。

    專業團體指導維修常識，業主保養意識增強

    業主要有效的維護保修住宅，除了規範機制，充分的專業認知和良好的維修意識也是不可或缺的內容。不過，長期以來，由於缺乏重視，香港大部分業主對大廈維護保養意識並不足夠。甚至在強制驗樓驗窗計劃實施前夕，香港有團體調查顯示，竟然有超過70%的受訪業主不知道該計劃，而52%的業主認為計劃有難度，主要原因是資訊和資金不足。

    鋻於此，香港工程學會推出了“樓宇保修維護指南”，免費為業主提供技術指導。指南為業主全面介紹大廈失修問題，安排檢查時需要注意的事項。香港工程學會會長蔡健權說，他們的調查顯示，香港大部分業主對維修認識不足。實際上，保養維修的範圍十分廣泛，除了樓宇結構外，還包括電力、消防、供水排水及通風等專業工程範疇，業主有必要了解清楚，才能妥善保養住宅。蔡健權對政府強制驗樓驗窗計劃表示歡迎，他還建議除了住宅結構，電力裝置老化、消防系統欠佳、供水排水系統過時、通風裝置故障等也應納入保養範圍。他說，業主越早檢修，就能越早發現問題，為自己締造更佳的居住環境。長遠來說，還有助於節省維修開支。

    多重支援政府可代掏錢，執法與教育雙管齊下

    為了鼓勵舊樓業主參與強制驗樓驗窗計劃，香港特區政府在嚴格執法的同時，也實施了多重柔性措施，包括財政支援和技術支援。根據資助計劃，所有樓齡30年或以上、已經收到屋宇署發出強制驗樓預先知會函件，並符合差餉租值資格的住宅大廈，都可以獲得首次強制驗樓計劃的全額資助。初次驗樓不用自己掏錢，這極大地調動了業主參與度。

    截至2013年10月底，香港房屋協會和市區重建局共接獲179宗申請，其中149宗已獲“原則上批准”，6宗因未能符合計劃資格而被拒絕，其餘申請正在處理中。除了財政支援，香港政府還向參與資助計劃的業主提供技術支援，包括協助進行組織籌劃及招標等。

    為加強舊樓業主維修意識，香港屋宇署還舉辦多種形式的宣傳教育活動。強制驗樓驗窗計劃實施以來，屋宇署已舉辦出席了超過200場簡介會，包括每季在各區為舊樓業主舉辦的簡介會，以及應邀出席由個別組織或小區舉辦的簡介會，宣講舊樓維修重要性。