樓下漏水住戶住進五星級飯店

一、新閱來源

2015/2/2，聯合報 記者王宏舜有一則報導(躲漏水住五星飯店 誰埋單？自己付大半)

二、新聞摘要

        有一處北市內湖星雲街一戶社區豪宅，樓下羅姓商人，由於樓上劉姓鄰居裝潢導致樓下漏水四年，天花板滲水，他家客廳、和室和次臥室都遭殃。經協調多年無效後，便提起侵權告訴，要求樓上住戶需賠償樓下住戶暫住維多麗亞酒店三十一萬元住宿費。
        樓上住戶認為本來就有油漆剝落、滲水的情形，而二○一○年樓下住戶發現漏水問題時，樓下屋子「無人使用」。且漏水與他無關。
        法官判決樓上住戶對於樓下住戶應回復原狀，負清除壁癌、防水責任；容忍樓下住戶雇工進入修繕，總計賠償八十一萬元。(八十一萬元包含羅因房屋修繕投宿飯店的費用，但法官認為不能依羅住進五星級飯店的費用計算，應依附近租屋行情給付，只准許羅七周、共八萬七千五百元的租屋費。)
        法官主要依據如下：
1.樓下水電費單據認為「有人居住」。
2.且樓上住戶進行裝修工程。
3. 法院傳喚建商，建商說當年交屋的地板是拋光石英磚，現在樓上住戶不但改換大理石磚，馬桶浴缸都移位，也未依正確工法在陽台鑿洞。
4. 法院另囑第三方防水單位進會鑑定，認為樓上防水層施作「顯然不足」。
5. 樓下住戶主張民法和公寓大廈管理條例，請求劉容忍他雇工入屋修繕，並賠償他損失。

三、新聞評論

        其實，飛鼠工程看過許多樓上樓下住戶漏水問題。但多半樓上住戶配合度很低。原本，只需要花幾萬元小錢就能處理的工程，樓上住戶往往都不願意出，寧可等到樓下提告。一但進行訴訴時，樓下住戶多半會提出樓上修繕及樓下屋內修繕，此時賠償金額會以數十倍大幅提高。
        但此次新聞，有一個特點。就是樓下住戶，提出外出住宿權，法管也判淮了。惟金額部份略作調整。飛鼠工程認為，樓下住戶，可能少作了一個步驟，這也是大部份樓上樓下漏水糾紛，很重要的一環，那就是，「意思表示」。樓下住戶於搬入飯店前，應該先發一份「存證信函」，要求樓上住戶限期修繕，否則，將樓下無法住宿及外出住宿費用每日多少金額，將由樓上住戶負責(及其他重要事項)。如此一來，對於法律訴訟時，這一部份，才有機會依照存證信函，爭取到較高的金額。

四、法律依據

         .公寓大廈管理條例：
1.第六條第一項(二)他住戶因維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線，必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時，不得拒絕。
        民法：
1、損害賠償責任：民法第184 條第1 項前段規定，因故意或過失，不法侵害他人之權 利者，負損害賠償責任。
2、請求修繕權：民法第767條規定，所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有 權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。
3、追償的期限：民法第197條規定，因侵權行為所生之損害賠償請求權，自請求權人知有損害及賠償義務人時 起，二年間不行使而消滅，自有侵權行為時起，逾十年者亦同。
4、侵權行為之成立6 個要件：(1) 加害 行為、(2) 侵害法律所保護之法益、(3) 致生損害、(4) 行 為之不法、(5) 行為人有責任能力、(6) 故意過失，如不具 備上開中之任一要件者，即不成立一般侵權行為。