樓上漏水不處理，如何透過法律程序解決！
居住在公寓大廈最擾人的問題之一，就是遇到没有公德心的左鄰右舍，與其爭執生氣還不如學會跟法官講，請法官主持公道來要求其賠償改善，這是現代人必須學會的技能之一，很多都捨此道而偏用最原始的技能來處理，一不小心反而造成自己理虧被告賠償。
以下的剪報是摘自昨日(104-6-27)聯合報所刊登的新聞，受害屋主郭先生住三樓，發現樓板漏水、發霉，四樓屋主還拒絕修繕，經其透過簡易庭的訴訟向法院訴請維修費79,228元，法官一毛未刪全准，並令四樓必須讓三樓住戶雇工進入維修，替受害者主持了公道。
臺灣桃園地方法院民事簡易判決
103年度桃簡字第1326號
原 告 郭ＯＯ
原 告 郭ＯＯ
被 告 張ＯＯ
上列當事人間請求修復漏水等事件，於民國104 年5 月5 日言詞
辯論終結，本院判決如下：
主 文
被告應容任原告進入被告所有門牌號碼桃園市○○區○○街 000
號4 樓之2 房屋內，進行如附表一所示內容之修復工程。
被告應給付原告新臺幣柒萬玖仟貳佰貳拾捌元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決得假執行。
事實及理由
一、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，經核無民事訴訟法第386 條各款所列之情形，爰依原告聲請由其一造辯論而為判決。
二、原告主張：緣原告所有座落於桃園市○○區○○街000 號3
樓之2 房屋（下稱系爭3 樓房屋）於民國103 年5 月初發現
屋內樓頂板與內隔牆垂直交接處有一面積約7 吋大小發霉之
水痕，原告乃於103 年6 月1 日會同被告、定泰建設徐主任
及其水電廠商至被告所有之門牌號碼為桃園市○○區○○街
000 號4 樓之2 房屋（下稱系爭4 樓房屋）調查漏水之原因
，得知因被告所有之系爭4 樓房屋主臥室樓地板內之冷氣排
水管疏於修繕，致該排水管漏水而滴落至樓下即原告所有之
系爭3 樓房屋，原告因而受有損害。又因須進入被告所有之
系爭4 樓房屋內修繕，始能阻絕漏水，然被告屢經原告催告
修繕，仍置之不理。且系爭4 樓房屋及系爭3 樓房屋之修繕
工程項目及修繕費用各如附表一及附表二所示內容。為此，
爰依公寓大廈管理條例第6 條第1 項第2 款、同法第12條及
侵權行為之法律關係，訴請被告應容任原告進入系爭4 樓房
屋修繕漏水，並應給付原告修復費用79,228元等語，並聲明
：如主文第1 項、第2 項所示。
三、被告未於言詞辯論期日到場爭執，亦未提出準備書狀作何聲
明或陳述。
四、原告主張之上開事實，核與證人即水電師傅黃逸麟於本院審
理中之證述相符，並有原告提出之建物登記謄本、存證信函
、估價單、現場照片等件各1 份在卷為證，且被告已於相當
時期受合法之通知，然於言詞辯論期日不到場，亦未提出準
備書狀爭執，依民事訴訟法第436 條第2 項、第280 條第3
項準用第1 項之規定，視同自認。足認，上情為真。
五、茲就原告之各項請求是否有理由分述如下：
(一)系爭4樓房屋修繕方式部分：
按公寓大廈管理條例第6 條第1 項第2 款規定：「他住戶因
維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線，必須進入
或使用其專有部分或約定專用部分時，不得拒絕。」。經查
，因被告所有之系爭4 樓房屋主臥室樓地板內之冷氣排水管
疏於修繕，致該排水管漏水而滴落至樓下即原告所有之系爭
3 樓房屋，原告因而受有損害；且須進入被告所有之系爭4
樓房屋內修繕，始能阻絕漏水之事實，已如前述，參諸前開
規定，原告主張：被告應容任原告進入被告所有之系爭4 樓
房屋內，進行如附表一所示內容之修復工程，為有理由。
(二)系爭4 樓房屋修繕費用部分：
次按專有部分之共同壁及樓地板或其內之管線，其維修費用
由該共同壁雙方或樓地板上下方之區分所有權人共同負擔，
但修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由所致者，由該區
分所有權人負擔，公寓大廈管理條例第12條有明文規定。經
查，因被告所有之系爭4 樓房屋主臥室樓地板內之冷氣排水
管疏於修繕，致該排水管漏水而滴落至樓下即原告所有之系
爭3 樓房屋等情，已如前述，因系爭4 樓房屋主臥室樓地板
內之冷氣排水管僅為被告所使用，其並未適時維護或更新管
線，導致發生漏水，乃屬可歸責於被告，依前開法條但書規
定，被告自應負擔如附表一所示內容之系爭4 樓房屋之修繕
後費用50,850元。進而，原告依前開法條但書規定，請求被
告給付如附表一所示內容之系爭4 樓房屋之修復費用50,850
元，應屬有據。
(三)系爭3樓房屋損害賠償部分：
又按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責
任，民法第184 條前段有明文規定；再按物被毀損時，被害
人除得依民法第196 條請求賠償外，並不排除民法第213 條
至215 條之適用，依民法第196 條請求賠償物被毀損所減少
之價額，得以修復費用為估定之標準，但以必要者為限（例
如修理材料以新品換舊品，應予折舊）；依民法第196 條規
定，命加害人向被害人賠償其物因毀損所減少之價額，其額
數應以該物受損後之價值與毀損前原來之價值比較決定之，
此有最高法院77年度第9 次民事庭會議決議(一)意旨可資參照
。經查，因被告所有之系爭4 樓房屋主臥室樓地板內之冷氣
排水管疏於修繕，致該排水管漏水而滴落至樓下即原告所有
之系爭3 樓房屋，原告因而受有損害乙節，已如前述，被告
自應依民法第184 條前段規定，對原告負擔損害賠償之責。
又原告為修復其所有之系爭3 樓房屋而支出如附表二所示內
容之費用計29,150元，其中材料費用4,500 元、工資24,650
元，有估價單1 紙在卷可稽；惟該修復費用中材料費用既係
以新品更換舊品，則應扣除折舊後計算其損害，而原告主張
受損之房屋裝潢乃屬房屋設備，無單獨使用價值，其耐用年
數應隨其主要設備（鋼筋混凝土建築）而定，依行政院頒定
「固定資產耐用年數表」及「固定資產折舊率表」之規定，
鋼筋（骨）混凝土建造、預鑄混凝土建造之房屋之耐用年數
為50年，依定率遞減法每年折舊千分之45，而原告所有之系
爭3 樓房屋於94年9 月27日建造完成，有建物登記謄本1 紙
在卷足憑，至本件損害發生之103 年5 月止，原告所有之系
爭3 樓房屋實際使用年數約為8 年7 月，是原告就更換材料
部分，所得請求被告賠償之範圍，應以3,728 元為限，加上
工資費用24,650元，共計28,378元。依此，原告依侵權行為
之法律關係，請求被告賠償原告修繕系爭3 樓房屋之損失28
,378元，亦屬有理。
六、從而，原告請求被告容任原告進入系爭4 樓房屋內進行如附
表一所示內容之修復工程，及被告應給付原告79,228元（計
算式：50,850＋28,378＝79,228），為有理由，應予准許。
七、本件係依民事訴訟法第427 條訴訟適用簡易程序所為被告敗
訴之判決，爰依同法第389 條第1 項第3 款之規定，依職權
宣告假執行。
八、訴訟費用之負擔：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 104 年 5 月 21 日
桃園簡易庭 法 官 姚葦嵐
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20
日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 5 月 26 日
書記官 張妤凡
附表1：系爭4樓房屋修繕部分
~T35L2XO;
┌──┬────────┬──┬──┬─────┬─────┬───┐
│項目│名 稱│單位│數量│單 價│總 額│備 註│
│ │ │ │ │（新臺幣）│（新臺幣）│ │
├──┼────────┼──┼──┼─────┼─────┼───┤
│1 │牆地面打鑿 │工 │ 2 │ 2,500 │ 5,000 │ │
├──┼────────┼──┼──┼─────┼─────┼───┤
│2 │水電接管 │工 │ 1 │ 2,500 │ 2,500 │ │
├──┼────────┼──┼──┼─────┼─────┼───┤
│3 │材料費 │式 │ 1 │ 800 │ 800 │ │
├──┼────────┼──┼──┼─────┼─────┼───┤
│4 │泥作修補貼磚美容│工 │ 3 │ 3,000 │ 9,000 │ │
├──┼────────┼──┼──┼─────┼─────┼───┤
│5 │水泥砂 │式 │ 1 │ 8,400 │ 8,400 │ │
├──┼────────┼──┼──┼─────┼─────┼───┤
│6 │磁磚填縫黏著劑 │式 │ 1 │ 1,000 │ 1,000 │含材料│
├──┼────────┼──┼──┼─────┼─────┼───┤
│7 │油漆復原 │戶 │ 1 │ 3,000 │ 3,000 │ │
├──┼────────┼──┼──┼─────┼─────┼───┤
│8 │垃圾清運 │車 │1/2 │ 1,750 │ 1,750 │ │
├──┼────────┼──┼──┼─────┼─────┼───┤
│9 │清潔 │戶 │ 1 │ 8,000 │ 8,000 │ │
├──┼────────┼──┼──┼─────┼─────┼───┤
│10 │雜工清運 │工 │ 2 │ 1,450 │ 2,900 │ │
├──┼────────┼──┼──┼─────┼─────┼───┤
│11 │家具保護搬移 │戶 │ 1 │ 5,000 │ 5,000 │ │
├──┼────────┼──┼──┼─────┼─────┼───┤
│12 │材料運費補貼 │趟 │ 1 │ 3,500 │ 3,500 │ │
├──┴────────┴──┴──┴─────┼─────┼───┤
│ 總計（新臺幣，未稅） │ 50,850 │ │
└───────────────────────┴─────┴───┘
附表2：系爭3樓房屋修繕部分
~T35L2XO;
┌──┬────────┬──┬──┬─────┬─────┬───┐
│項目│名 稱│單位│數量│單 價│總 額│備 註│
│ │ │ │ │（新臺幣）│（新臺幣）│ │
├──┼────────┼──┼──┼─────┼─────┼───┤
│1 │裝潢拆修 │式 │ 1 │ 5,000 │ 5,000 │含材料│
├──┼────────┼──┼──┼─────┼─────┼───┤
│2 │油漆復原 │戶 │ 1 │ 3,000 │ 3,000 │ │
├──┼────────┼──┼──┼─────┼─────┼───┤
│3 │垃圾清運 │車 │1/2 │ 1,750 │ 1,750 │ │
├──┼────────┼──┼──┼─────┼─────┼───┤
│4 │清潔 │戶 │ 1 │ 8,000 │ 8,000 │ │
├──┼────────┼──┼──┼─────┼─────┼───┤
│5 │雜工清運 │工 │ 2 │ 1,450 │ 2,900 │ │
├──┼────────┼──┼──┼─────┼─────┼───┤
│6 │家具保護搬移 │戶 │ 1 │ 5,000 │ 5,000 │ │
├──┼────────┼──┼──┼─────┼─────┼───┤
│7 │材料運費補貼 │趟 │ 1 │ 3,500 │ 3,500 │ │
├──┴────────┴──┴──┴─────┼─────┼───┤
│ 總計（新臺幣，未稅） │ 29,150 │ │
└───────────────────────┴─────┴───┘
辯論終結，本院判決如下：
主 文
被告應容任原告進入被告所有門牌號碼桃園市○○區○○街 000
號4 樓之2 房屋內，進行如附表一所示內容之修復工程。
被告應給付原告新臺幣柒萬玖仟貳佰貳拾捌元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決得假執行。
事實及理由
一、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，經核無民事訴訟法第386 條各款所列之情形，爰依原告聲請由其一造辯論而為判決。
二、原告主張：緣原告所有座落於桃園市○○區○○街000 號3
樓之2 房屋（下稱系爭3 樓房屋）於民國103 年5 月初發現
屋內樓頂板與內隔牆垂直交接處有一面積約7 吋大小發霉之
水痕，原告乃於103 年6 月1 日會同被告、定泰建設徐主任
及其水電廠商至被告所有之門牌號碼為桃園市○○區○○街
000 號4 樓之2 房屋（下稱系爭4 樓房屋）調查漏水之原因
，得知因被告所有之系爭4 樓房屋主臥室樓地板內之冷氣排
水管疏於修繕，致該排水管漏水而滴落至樓下即原告所有之
系爭3 樓房屋，原告因而受有損害。又因須進入被告所有之
系爭4 樓房屋內修繕，始能阻絕漏水，然被告屢經原告催告
修繕，仍置之不理。且系爭4 樓房屋及系爭3 樓房屋之修繕
工程項目及修繕費用各如附表一及附表二所示內容。為此，
爰依公寓大廈管理條例第6 條第1 項第2 款、同法第12條及
侵權行為之法律關係，訴請被告應容任原告進入系爭4 樓房
屋修繕漏水，並應給付原告修復費用79,228元等語，並聲明
：如主文第1 項、第2 項所示。
三、被告未於言詞辯論期日到場爭執，亦未提出準備書狀作何聲
明或陳述。
四、原告主張之上開事實，核與證人即水電師傅黃逸麟於本院審
理中之證述相符，並有原告提出之建物登記謄本、存證信函
、估價單、現場照片等件各1 份在卷為證，且被告已於相當
時期受合法之通知，然於言詞辯論期日不到場，亦未提出準
備書狀爭執，依民事訴訟法第436 條第2 項、第280 條第3
項準用第1 項之規定，視同自認。足認，上情為真。
五、茲就原告之各項請求是否有理由分述如下：
(一)系爭4樓房屋修繕方式部分：
按公寓大廈管理條例第6 條第1 項第2 款規定：「他住戶因
維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線，必須進入
或使用其專有部分或約定專用部分時，不得拒絕。」。經查
，因被告所有之系爭4 樓房屋主臥室樓地板內之冷氣排水管
疏於修繕，致該排水管漏水而滴落至樓下即原告所有之系爭
3 樓房屋，原告因而受有損害；且須進入被告所有之系爭4
樓房屋內修繕，始能阻絕漏水之事實，已如前述，參諸前開
規定，原告主張：被告應容任原告進入被告所有之系爭4 樓
房屋內，進行如附表一所示內容之修復工程，為有理由。
(二)系爭4 樓房屋修繕費用部分：
次按專有部分之共同壁及樓地板或其內之管線，其維修費用
由該共同壁雙方或樓地板上下方之區分所有權人共同負擔，
但修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由所致者，由該區
分所有權人負擔，公寓大廈管理條例第12條有明文規定。經
查，因被告所有之系爭4 樓房屋主臥室樓地板內之冷氣排水
管疏於修繕，致該排水管漏水而滴落至樓下即原告所有之系
爭3 樓房屋等情，已如前述，因系爭4 樓房屋主臥室樓地板
內之冷氣排水管僅為被告所使用，其並未適時維護或更新管
線，導致發生漏水，乃屬可歸責於被告，依前開法條但書規
定，被告自應負擔如附表一所示內容之系爭4 樓房屋之修繕
後費用50,850元。進而，原告依前開法條但書規定，請求被
告給付如附表一所示內容之系爭4 樓房屋之修復費用50,850
元，應屬有據。
(三)系爭3樓房屋損害賠償部分：
又按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責
任，民法第184 條前段有明文規定；再按物被毀損時，被害
人除得依民法第196 條請求賠償外，並不排除民法第213 條
至215 條之適用，依民法第196 條請求賠償物被毀損所減少
之價額，得以修復費用為估定之標準，但以必要者為限（例
如修理材料以新品換舊品，應予折舊）；依民法第196 條規
定，命加害人向被害人賠償其物因毀損所減少之價額，其額
數應以該物受損後之價值與毀損前原來之價值比較決定之，
此有最高法院77年度第9 次民事庭會議決議(一)意旨可資參照
。經查，因被告所有之系爭4 樓房屋主臥室樓地板內之冷氣
排水管疏於修繕，致該排水管漏水而滴落至樓下即原告所有
之系爭3 樓房屋，原告因而受有損害乙節，已如前述，被告
自應依民法第184 條前段規定，對原告負擔損害賠償之責。
又原告為修復其所有之系爭3 樓房屋而支出如附表二所示內
容之費用計29,150元，其中材料費用4,500 元、工資24,650
元，有估價單1 紙在卷可稽；惟該修復費用中材料費用既係
以新品更換舊品，則應扣除折舊後計算其損害，而原告主張
受損之房屋裝潢乃屬房屋設備，無單獨使用價值，其耐用年
數應隨其主要設備（鋼筋混凝土建築）而定，依行政院頒定
「固定資產耐用年數表」及「固定資產折舊率表」之規定，
鋼筋（骨）混凝土建造、預鑄混凝土建造之房屋之耐用年數
為50年，依定率遞減法每年折舊千分之45，而原告所有之系
爭3 樓房屋於94年9 月27日建造完成，有建物登記謄本1 紙
在卷足憑，至本件損害發生之103 年5 月止，原告所有之系
爭3 樓房屋實際使用年數約為8 年7 月，是原告就更換材料
部分，所得請求被告賠償之範圍，應以3,728 元為限，加上
工資費用24,650元，共計28,378元。依此，原告依侵權行為
之法律關係，請求被告賠償原告修繕系爭3 樓房屋之損失28
,378元，亦屬有理。
六、從而，原告請求被告容任原告進入系爭4 樓房屋內進行如附
表一所示內容之修復工程，及被告應給付原告79,228元（計
算式：50,850＋28,378＝79,228），為有理由，應予准許。
七、本件係依民事訴訟法第427 條訴訟適用簡易程序所為被告敗
訴之判決，爰依同法第389 條第1 項第3 款之規定，依職權
宣告假執行。
八、訴訟費用之負擔：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 104 年 5 月 21 日
桃園簡易庭 法 官 姚葦嵐
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20
日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 5 月 26 日
書記官 張妤凡
附表1：系爭4樓房屋修繕部分
~T35L2XO;
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│項目│名 稱│單位│數量│單 價│總 額│備 註│
│ │ │ │ │（新臺幣）│（新臺幣）│ │
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│1 │牆地面打鑿 │工 │ 2 │ 2,500 │ 5,000 │ │
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│2 │水電接管 │工 │ 1 │ 2,500 │ 2,500 │ │
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│3 │材料費 │式 │ 1 │ 800 │ 800 │ │
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│4 │泥作修補貼磚美容│工 │ 3 │ 3,000 │ 9,000 │ │
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│5 │水泥砂 │式 │ 1 │ 8,400 │ 8,400 │ │
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│6 │磁磚填縫黏著劑 │式 │ 1 │ 1,000 │ 1,000 │含材料│
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│7 │油漆復原 │戶 │ 1 │ 3,000 │ 3,000 │ │
├──┼────────┼──┼──┼─────┼─────┼───┤
│8 │垃圾清運 │車 │1/2 │ 1,750 │ 1,750 │ │
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│9 │清潔 │戶 │ 1 │ 8,000 │ 8,000 │ │
├──┼────────┼──┼──┼─────┼─────┼───┤
│10 │雜工清運 │工 │ 2 │ 1,450 │ 2,900 │ │
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│11 │家具保護搬移 │戶 │ 1 │ 5,000 │ 5,000 │ │
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│12 │材料運費補貼 │趟 │ 1 │ 3,500 │ 3,500 │ │
├──┴────────┴──┴──┴─────┼─────┼───┤
│ 總計（新臺幣，未稅） │ 50,850 │ │
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附表2：系爭3樓房屋修繕部分
~T35L2XO;
┌──┬────────┬──┬──┬─────┬─────┬───┐
│項目│名 稱│單位│數量│單 價│總 額│備 註│
│ │ │ │ │（新臺幣）│（新臺幣）│ │
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│1 │裝潢拆修 │式 │ 1 │ 5,000 │ 5,000 │含材料│
├──┼────────┼──┼──┼─────┼─────┼───┤
│2 │油漆復原 │戶 │ 1 │ 3,000 │ 3,000 │ │
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│3 │垃圾清運 │車 │1/2 │ 1,750 │ 1,750 │ │
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│4 │清潔 │戶 │ 1 │ 8,000 │ 8,000 │ │
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│5 │雜工清運 │工 │ 2 │ 1,450 │ 2,900 │ │
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│6 │家具保護搬移 │戶 │ 1 │ 5,000 │ 5,000 │ │
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│7 │材料運費補貼 │趟 │ 1 │ 3,500 │ 3,500 │ │
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│ 總計（新臺幣，未稅） │ 29,150 │ │
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