新興行業追踪：驗樓師

驗樓師，這份工作，香港已在多年。但是驗樓師的水準參差不齊，
加拿大多倫多目前也大約有1500驗樓師，但是，並未有效的管理。
所以，安大略省政府週三(2016/8/17)宣布，計劃今年秋季提出立法，對驗房師實施監管，以便更好地保護消費者。

省政府在新聞公告中說，如果立法獲得通過，將要求持牌驗房師具備合適的資格；對合同、驗房報告、信息披露及驗房的質量設置最低標準；將建立一個獨立的行政機構，管理和執行驗房師發證及相關的法規。
驗房師是目前安省涉及房地產交易活動中唯一無省級監管的職業，他們由不同的行業組織管理，有各自的的培訓計劃及認證標準；而全省每年成交的二手物業中，約65%使用了驗房服務。安省約有1,500名驗房師。

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飛鼠工程新聞點評：
這一類的驗樓師，到底需要那些專業？是值得深思的一件事。

防水抓漏的功力？(含浴廁漏水、屋頂漏水、外牆漏水)
管道間抓漏攝影能力？
冷熱水管漏水檢測的功力？
牆面天花板油漆剝落的原因？
用電設備檢驗的技術？
外牆垂降高空繩索作業，非破壞檢測能力？
玻璃惟幕的漏水及安全檢測技術？
石材、木作、油漆、水電工程的驗收能力？
海砂屋氯離子檢測的能力？
房屋安全健檢的能力？
紅外線熱顯像儀操作的能力？

飛鼠工程曾經接過一些委託處理的案件，如下：
結構技師、建築師、法院
剛好碰到一些極為專業，而他們無法處理的案件，找到飛鼠工程協助，
才能夠完成。顯然，工程檢測工程，是一件極為專業的工作。

要做好驗樓工作，並不容易，但是這是未來的一條路，
誰能走到前面，誰能就擁有一片天。

https://news.ontario.ca/mgs/en/2016/08/ontario-to-license-home-inspectors.html

驗樓師

美國聯合塗料隔熱效果，以紅外線熱顯像檢驗

今日想做個小實驗，來驗證美國聯合塗料 Roof mate 的隔熱效果。
Roof mate ，是一款防水效果極佳的防水塗料，
不僅於此，他還有隔熱效果，大約攝氏2度的溫差。

左側白色防水塗料是美國聯合塗料Roof mate ，右側灰色部份是它牌防水塗料

圖一(上圖)：左處白色部份，是 Roof mate ，右處灰色部份，是它牌的防水材料。

紅外線熱顯像儀觀察牆面

圖二(上圖)：用紅外線熱顯像儀，來觀察牆面。

左側部份，塗布 Roof  mate 的區域，呈現深藍色(點2 的溫度為32度C)，上方未塗布 Roof mate 的區域，為淡藍色(點1的溫度為34度C)。可見Roof mate ，有良好的隔熱效果。

右側部份，塗布它牌防水材料與上方(沒有塗防水材料的區域)，皆為橘紅色，這表示溫度一致，證明它牌防水材料，並無隔熱效果

屋頂綠化變危樓，香港城市大學屋頂塌致三人受傷

香港城市大學校園內的體育館屋頂，2016/5/20日下午忽然倒塌，重達數百噸的混凝土、
巨型金屬支架及天台綠化草皮整個塌下，所幸職員在電光火石間呼叫學生逃走，這起意外才只造成三人受輕傷。
此事肇因是天台綠化疑屬違建工程，使屋頂不勝負荷。

意外發生後，城大校方就天台倒塌事故成立了調查委員會，並表示會於兩周內提交初步調查報告。
不過類似的綠化天台，遍佈整個城大校園，當中有多處更是沒有經申請就施工，故同樣存在安全問題，
一樣有塌下的風險，所以城大在事後，立即派人把多個天台上的植被清除。

城市大學在17日才完成考試週，之前每天有上千名學生在體育館內應考，如果天台塌陷意外提早數天發生，
後果恐不堪設想。城市大學位於九龍塘市區，綠化校園本是好事，可以讓學生有一個更優美的學習環境，
但如果工程沒有經過核准，甚至是違建，反而令學生生命隨時受威脅。

事件發生後，港政府已臨時緊急撥款，將屋頂所有的草皮鏟平。

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飛鼠工程新聞點評：
屋頂綠化工程，有幾點事情必須注意：
一、屋頂防水系統，必須考慮樹根穿刺防水層導致防水層失效及造成樓板牆面裂縫。
二、屋頂綠化宜用淺根系植物。
三、排水系統是否順暢。
四、屋頂綠化工程，是否超過屋頂承載負荷？
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參閱：
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香港城市大學運動中心天台整幅倒塌，至少3人受傷

臺北市綠建築自治條例  

無入則　錯做綠化天台 城大危樓四伏 

城市大學綠屋頂到塌

隔空漏水抓漏記(色水測試法)

2016/5/18，接到一通電話，
有個住在四樓的屋主說，他住在一個老公寓(台北市富陽街)，她是一位家庭主婦。
二樓的屋屋主天花板，常有不定時滲水情形。
二樓與三樓的屋主，找了四個人來電，其中有水電師傅、抓漏師傅、還有xx協會的測漏師。
看完之後，對四樓浴室進行淹水測試，20分鐘之後，二樓天花板就漏水了。
並告知四樓浴室的防水層壞了，需要整間開挖進行修繕。
而且這四位老師傅，講話時非常的凶，該她無法招架。

我問業主，那三樓天花板有滲水情形嗎？
業主說，這四位師傅表示，三樓的的防水，做的是天衣無縫，所以完全無異狀。

我聽到這件事，覺得很玄，於是2016/5/20，約好二樓、四樓的業主，遇去看了一下。
當天我做了三種測試方式，其中二種從略，我主要要談的是淹水測試。

5/18，那天的師傅在浴室採用了淹水測試。所以，我也同樣做了一次，但略有不同的是，
我加了色水測試。

我請二樓屋主去看二樓天花板是否有色水流下來，結果一滴也沒有。
此時，我問二樓屋主，5/18，測試當天，三樓有進行淹水測試嗎？
此時二樓屋主，才告知我，當天三樓有進行淹水測試。

聽起來，很氣人。來了四位師傅，看來不是來抓漏的，而是來欺負人的。
我終於幫四樓業主洗刷委曲了，是為之記。

台水公司，引進西班牙神奇球免停水抓漏方式

南化淨水場抓漏，使用西班牙漏水檢測廠商AGANOVA公司所研發Nautilus（鸚鵡螺）免停水漏水檢測技術。

年初台南大地震造成南化下游送水管多處破損漏水，地面漏水部分雖已搶修完成，但為避免其他微漏繼續擴大造成破管，台水公司將與西班牙AGANOVA公司合作，12日起進行南化淨水場至豐德配水池約20公里口徑2000公厘送水管漏水檢測實證操作。

台水公司表示，AGANOVA公司的服務實績除西班牙外，也包括墨西哥、哥倫比亞、烏拉圭及荷蘭等國自來水事業單位。此次檢測將使用AGANOVA公司所研發的Nautilus(鸚鵡螺)免停水漏水檢測技術，該技術可檢測到漏水量0.04公升/秒之孔洞，發現管線早期微量漏水或異常處，讓管理單位預先防範，確保管線安全。

台水公司指出，此次實地檢測如能驗證該技術在大型幹管之適用性及經濟效益，台水公司未來則將列為幹管漏水檢測標準技術，並評估擴大辦理的可行性。

根據資料顯示，台灣地區104年底漏水率為16.63%，已較全球城市平均漏水率24.6%、亞洲區22個主要城市漏水率22%為優。台水公司為加快降低漏水率，今年將導入各種國外已開發管線安全檢測及自動偵測漏水技術設備，經過適用驗證後再評估是否引進，持續精進管線檢測作業，降低管線漏水量，以提升供水穩定度。

賣壁癌屋 賠修理費21萬元

TVBS 有一則新聞，重點如下：
「台北市吳姓女子購屋後發現家裡有6處漏水、6處長壁癌，花了23個月修理漏水和處理壁癌，無法搬進新屋居住，氣得控告前屋主要求賠償500萬元。
法院審理後3月下旬判決前屋主林姓女子賠償壁癌修理費21萬元。」

飛鼠工程新聞點評：
「本案爭議之處，在於
原屋主售屋時保證沒有漏水，新屋主買下後，發現有壁癌。試問，原屋主，是否需要負責？
法院認為，沒有漏水只有壁癌，是因該屋經過長期、溫度或濕度變化等原因，造成局部結構體產生裂縫，水分沿裂縫或損壞處滲入而產生。不算漏水問題，故原屋主只負修理21萬即可。」
飛鼠工程也曾經處理過這一類的案件，有些潮溼的原因，是反潮結露所造成，並非真的漏水。所以，買方在買屋時，建議找一些有經驗的人士同時會勘，才能保障自身的權益。

新聞來源：
台北市吳姓女子購屋後發現家裡有6處漏水、6處長壁癌，花了23個月修理漏水和處理壁癌，無法搬進新屋居住，氣得控告前屋主要求賠償500萬元。法院審理後3月下旬判決前屋主林姓女子賠償壁癌修理費21萬元。
吳女提告指出，她在102年3月向林女購買台北市一樓房屋，周遭商家林立，因為林女保證沒有漏水，因此以比市價更高的價格1850萬元購屋。同年5月1日交屋。
吳女說，交屋後她才陸續發現房屋內天花板有滲漏水，主臥室潮濕發霉，共計有6處滲漏水、6處有壁癌，致她無法搬入新家，也無法出租。同年9月12日她發函通知林女處理漏水瑕疵或賠償遭拒，後來她花了23個月修理漏水。她要求林女賠償修理費、23個月無法使用房屋費及精神損失共500萬元。
林女反駁，房屋是40年的老屋，雙方買賣簽約以現況交屋，吳女主張的4個滲水點經鑑定沒有漏水；2處是因冷氣機管線老舊或老鼠咬破管線滲水，修復即可。
林女說，6處壁癌則因空氣濕度過高或壁體內結露，造成水滴往下流入壁體內積存，這是因為台灣北部冬季多雨、夏季濕熱致濕度過高，且房屋用氧化鎂板裝潢，本來就容易吸附水氣、不防潮，加上房屋所處濕氣較重，產生反潮現象，並非房屋有滲漏瑕疵。
台北地方法院審理認定，滲漏處經鑑定沒有漏水；壁癌是因該屋經過長期、溫度或濕度變化等原因，造成局部結構體產生裂縫，水分沿裂縫或損壞處滲入而產生，前屋主吳女應負修理責任，判賠修復費21萬餘元。

http://news.tvbs.com.tw/local/news-647293/

壁癌屋

反潮與漏水，傻傻分不清

反潮與漏水，傻傻分不清

最近接了不少業主來電，請我們進行勘漏，大雨天跑過去看過之後，
讓人傻眼。
因為，常常有許多戶，都是反潮情形，而不是房子漏水。

反潮誤認家漏水　兩成民眾求助抓漏師
記者  王偉帆  畢倩涵  ／台北  報導
2016/03/19 19:23 (更新時間：2016/03/19 23:11)

防漏師傅說這幾天接到很多電話，有兩成民眾誤以為是家中漏水，要求抓漏，但其實只是反潮現象；專家建議把窗戶打開，保持通風再開除濕機或者開冷氣，將溫度設定在比室內顯示的低1到2度，否則如果只是消極的擦掉水珠，大約過4小時後又會出現反潮情況。
抬頭一看，門框大水滴像是家裡漏水了，再往廚房走，整片牆壁都有一顆顆水珠，有人急著找來抓漏師傅。
抓漏師傅：「我們只要看到水呈現的一個狀態是圓珠狀，它就是反潮現象。」
連著好幾天大雨，家裡是漏水、還是反潮現象，許多人傻傻分不清楚。抓漏師傅說如果是漏水，抬頭看多半是小面積水漬，以這塊天花板來說漏水顏色較深，長條型約5公分寬，代表內部有裂縫；若是反潮通常會大範圍，內部沒有潮濕，只在表面結水珠。
抓漏師傅張俊仁：「以我們的紀錄來講大概有2成到3成，會認為結露反潮狀況是漏水狀況，大部分一半來講都是處理結露狀況。」
想要解決反潮現象不要以為關窗有效，專家說第一步打開窗戶，讓內外空氣通風、降低溫差，接著打開除濕機或者用電風扇也行，如果沒設備，把冷氣溫度設定為比屋內低1到2度，並且把浴室門關緊，就能有效減緩反潮現象

http://news.tvbs.com.tw/life/news-645168/
https://youtu.be/Adc8vnMjtqQ