樓下漏水住戶住進五星級飯店

一、新閱來源

2015/2/2，聯合報 記者王宏舜有一則報導(躲漏水住五星飯店 誰埋單？自己付大半)

二、新聞摘要

        有一處北市內湖星雲街一戶社區豪宅，樓下羅姓商人，由於樓上劉姓鄰居裝潢導致樓下漏水四年，天花板滲水，他家客廳、和室和次臥室都遭殃。經協調多年無效後，便提起侵權告訴，要求樓上住戶需賠償樓下住戶暫住維多麗亞酒店三十一萬元住宿費。
        樓上住戶認為本來就有油漆剝落、滲水的情形，而二○一○年樓下住戶發現漏水問題時，樓下屋子「無人使用」。且漏水與他無關。
        法官判決樓上住戶對於樓下住戶應回復原狀，負清除壁癌、防水責任；容忍樓下住戶雇工進入修繕，總計賠償八十一萬元。(八十一萬元包含羅因房屋修繕投宿飯店的費用，但法官認為不能依羅住進五星級飯店的費用計算，應依附近租屋行情給付，只准許羅七周、共八萬七千五百元的租屋費。)
        法官主要依據如下：
1.樓下水電費單據認為「有人居住」。
2.且樓上住戶進行裝修工程。
3. 法院傳喚建商，建商說當年交屋的地板是拋光石英磚，現在樓上住戶不但改換大理石磚，馬桶浴缸都移位，也未依正確工法在陽台鑿洞。
4. 法院另囑第三方防水單位進會鑑定，認為樓上防水層施作「顯然不足」。
5. 樓下住戶主張民法和公寓大廈管理條例，請求劉容忍他雇工入屋修繕，並賠償他損失。

三、新聞評論

        其實，飛鼠工程看過許多樓上樓下住戶漏水問題。但多半樓上住戶配合度很低。原本，只需要花幾萬元小錢就能處理的工程，樓上住戶往往都不願意出，寧可等到樓下提告。一但進行訴訴時，樓下住戶多半會提出樓上修繕及樓下屋內修繕，此時賠償金額會以數十倍大幅提高。
        但此次新聞，有一個特點。就是樓下住戶，提出外出住宿權，法管也判淮了。惟金額部份略作調整。飛鼠工程認為，樓下住戶，可能少作了一個步驟，這也是大部份樓上樓下漏水糾紛，很重要的一環，那就是，「意思表示」。樓下住戶於搬入飯店前，應該先發一份「存證信函」，要求樓上住戶限期修繕，否則，將樓下無法住宿及外出住宿費用每日多少金額，將由樓上住戶負責(及其他重要事項)。如此一來，對於法律訴訟時，這一部份，才有機會依照存證信函，爭取到較高的金額。

四、法律依據

         .公寓大廈管理條例：
1.第六條第一項(二)他住戶因維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線，必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時，不得拒絕。
        民法：
1、損害賠償責任：民法第184 條第1 項前段規定，因故意或過失，不法侵害他人之權 利者，負損害賠償責任。
2、請求修繕權：民法第767條規定，所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有 權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。
3、追償的期限：民法第197條規定，因侵權行為所生之損害賠償請求權，自請求權人知有損害及賠償義務人時 起，二年間不行使而消滅，自有侵權行為時起，逾十年者亦同。
4、侵權行為之成立6 個要件：(1) 加害 行為、(2) 侵害法律所保護之法益、(3) 致生損害、(4) 行 為之不法、(5) 行為人有責任能力、(6) 故意過失，如不具 備上開中之任一要件者，即不成立一般侵權行為。

外牆防水你應該知道的七件事

許多住戶，初期現室內出現油漆剝落、壁癌時，一般會先以油漆處理流程來處理。
那就是使用刮刀刮除剝落處、批土、油漆。
若是處理後，過一段時間後，沒有效果，就會想要進一步了解，原因為何？
首先，需先確認是室內因素、外牆防水失效(waterproof)、天花板屋頂滲水、管現滲水、地氣毛細現象等因素。
由於牽涉問題甚多，本文僅針對室內油漆剝剝及外牆防水(waterproof)來進行討

<一.油漆剝落，牆面滲水原因為何？>
首先，您需要判斷室內油漆剝落的原因為何？到底是壁癌、白華(efflorescence)、反潮？
1.壁癌的情形，牆面多半是黑黑的，主要是由於高溫潮溼的環境，使得黴菌茲生所致。建築物會因為黴菌的作用使得材料變質、劣化、分解、腐蝕、崩壞而失去原有功能，形成微生物災害
2.水泥水化物中的氫氧化鈣Ca(OH)2溶於水滲出混凝土表面而析出，再與空氣中二氧化碳CO2生成碳酸鈣CaCO3，固著於混凝土表面並呈白色，此種現象稱為混凝土的「白華」。
3.通常反潮現象出現在天氣變化大的時候，連續幾天的低溫，可能會將房屋結構體、牆體、地板降溫至20℃以下（結構體的溫度得視天氣狀態、通風冷卻狀態、地理 位置、建築物高度、人員活動程度而定，影響因素很多），如果接下來的天氣突然溫度升高，當您打開窗戶大量引進溫暖潮濕的空氣（溫度25℃、濕度80%）， 這些空氣碰到家中溫度21℃以下的結構體或物品，便會產生結露、反潮的現象。
以上問題，尚需查看造成牆面溼滲的原因，是否與外牆防水層劣化、或是其他因素所致。若是外牆滲水的原因會出現在強勁東北風、颱風、雷雨交加下雨天最為明顯，雨水從龜裂或髮絲壁面滲入，用肉眼既能看到潺潺水滴，壁面大部分皆有壁癌處處。

<二、外牆防水有那些防水材料值得推薦>
1.外壁防水材料，常見得材料為得利塗料、Dulux、金絲猴、貓王、立邦漆以及美國聯合聯料阿可閃Acryscheen
一般分為兩類：
第一類為底塗、中塗、面塗類的壓克力丙烯酸防水材
另一類為滲透型的防水漆。
飛鼠工程比較推薦為美國聯合塗料阿可閃Acryscheen，這種材料，顏色是透明的，不影響外觀，會與水泥滲透，並且會呼吸(能夠阻擋外部雨水、且能向外排出水氣)，不黃變。
2.裂縫與交接面，可以使用矽利康來處理，飛鼠工程推薦道康寧與Sika 西卡矽膠。
3.室內壁癌的防水材料，則有壁癌抑制劑、矽酸質(此為負水壓的防水材)，飛鼠工程推薦昭和電工的矽酸質防水材。

<三、防水工法及施工方式>
外壁工事施作方式有下列幾種：
1.蜘蛛人垂降、高空繩索作業
2.鷹架(需申請路權申請)
3.吊車(需申請路權申請)
4.吊籠(洗窗機)
鷹架搭設與使用吊車，由於受限使用空間，需申請路權才能施作。
另外部份狹窄巷弄，吊車根本無法進入，或是使用。此時，可以採用蜘蛛人高空繩索作業方式進行。
惟蜘蛛人，建議採用具有繩索證照專業人員。

<四、繩索證照>
目前有那些證照呢？
一、勞檢處高空繩索(亞陞)證照
二、中華繩索協會高空繩索證照
三、美國Sprat (Society of Professional Rope Access Technicians 美國專業繩索技術員協會)高空繩索證照
四、國際Irata ( Industrial Rope Access Trade Association 國際工業繩索技術作業協會)高空繩索證照。

<五、外牆防水能否自行diy？外牆防水教學資料何處尋？>
本公司曾經接到一位設計師求救的電話，因為外牆防水工程，這位設計師自行Diy，但是失敗的案例。
這位設計師diy失敗的原因，主要是素面未清理、沒有進行外牆裂縫處理，且防水材料，未施作打底材所致。
外牆防水若是要自行diy，需詳作功課，因為有許多細節，容易疏乎。
舉凡防水層素面的清理、防水漆施作的厚度、鐵皮與浪板搭接處理的處理以及外牆裂縫、外牆磁磚膨拱的處理，
都需要了解不同防水材料的優點，才能對症下藥。
外牆防水工事教學資料，您必須參考原廠提供的施工指南，進行施作。
因為各種防水材料，施工細節，原廠施作要領都有進行規範，需依施工規範區工，才不會失敗。
素面的清理、裂縫的處理、鐵皮浪板與牆面的交接處理，常常是大家容易疏乎的地方。

<六、防水價格與費用>
防牆防水價格費用，需考慮施作的工序難易程度、防水塗料與保固年限，很難有一致性的報價方式，大家不妨多詢問幾家防水廠商，再作決定。

<七、是否有評價不錯防水廠商可以推薦？>
google 上，可以查到不少的防水廠商，但每家防水公司的專長並不相同，大家可以自行比較各家的優缺點。若是真得要我們介紹一家的話，那我只好自吹自擂，介紹飛鼠工程。

北市勞檢處設置全國第一座公部門-高空繩索作業訓練場所

茲因臺北市高樓大廈林立，為維持大樓外觀的清潔亮麗，大樓管理單位會雇用勞工使用吊籠或繩索進行外牆高空作業，由於部份施作過程使用安全度降低之吊籠設備或吊籠鋼索繫掛點不牢固以致發生吊籠掉落，或是利用簡易繩索垂降設備，以致造成人員墜落等工安傷亡事故。
所以，勞檢處將外牆高空作業指定為高風險作，要求納入通報機制規範並輔以辦理高空繩索作業安全教育訓練，加強落實外牆高空業之安全管理。

勞動檢查處鄒子廉處長指出，對於外牆作業安全管理除建立作業前通報機制外，另進行「通報、勤查、輔導、在職教育、一小時護一生」等多元管理機制
勞檢處免費對吊籠操作勞工實施在職教育訓練外，另對發生重大違規事項遭停工處分或發生職業傷害的事業單位實施「一小時護一生」教育訓練，對象鎖定為現場作業勞工、現場主管及小公司負責人，對其施以個案輔導及預防措施，避免類似災害再度發生。

鄒處長另又指出，因地形影響、成本考量、短暫性及特殊性工程，運用繩索技術常看到在「高空作業」搖搖晃晃，險象環生，且多為師徒制，授以單繩垂降技術，稍有不慎易使人員高處墜落，造成傷亡，對此勞動檢查處為保障勞工「高空」作業安全，比照「英國工業繩索技術作業協會」(IRATA) 雙繩作業系統，   爰訂定「臺北市勞動檢查處對高空繩索作業之行政指導原則」並且設置全國第一座公部門-高空繩索作業訓練場所，以實務實作的方式，提供安全專業訓練。「高空繩索作業安全教育訓練」分為初級、中級及高級等3級，明列各級上課時數及訓練內容，並於每年度舉辦「高空繩索作業安全教育訓練」，免費培訓外牆垂降作業學員，增進高空垂降工作安全技能，以提昇工作者職業安全衛生觀念，進而減少職災的發生。

外牆防水材料，我最推薦的美國聯合塗料阿可閃 acrysheen united coatings

美國原裝進口水性有膜抗紫外線、耐老化、不變黃透明防水塗料
acrysheen united coatings

美國聯合塗料阿可閃

一、產品說明
ACRYSHEEN是水性、滲透型密封材料，在表面形成一層呈透明層。它由永不老化變黃的純 丙烯酸樹脂製成，是一種能長期提供防水、防污染和抗老化的極為經久耐用的透明漆。


ACRYSHEEN黏度較低，能“浸潤＂並固化於底材內部。它允許建築物內部的濕氣向外散出，又同時為 建築物外部提供優異的防水性能，經過多年之後，它的 外觀仍能保持均勻、整潔，而且沒有因水浸泡而造成水漬痕跡。


根據ASTM D6578-00 第9節，噴漆和記號筆痕跡均能從ACRYSHEEN表面輕易地被清除。經含酮清洗劑清洗後，其表面無明顯變化（M.E.K.和油漆稀釋劑和大多商用污漬清洗劑均 為含酮溶劑）

ACRYSHEEN是作為滲透型密封材料而特別研製的，適用於需要透明效果，並適合在平滑或有紋理的混凝土、磁磚、紅磚、或水泥砂漿表面。無論是水平或垂直面，如果需要耐久性能保護，該產品也同樣適用。


ACRYSHEEN可在各種底材表面形成一層光滑 的透明層，能有效抵御灰塵的集結和污物的存留。它可在各種新的或已有舊的屋頂、牆壁和平台上作為表面漆使用，具有透明外觀和易清潔效果。它對年久或氧化後的天窗翻新也非常有效。該產品強韌性能有助於在清除污漬時無須再次施工一層塗料。

ACRYSHEEN形成的一層透明、半啞光膜，抵御外界空氣中雜質的侵蝕，同時為底材提供了防水和透明層面，並保留了底材的自然顏色和紋理。

美國聯合塗料推薦在大面積施工該產品前進行樣品測試，並取得認可。因為ACRYSHEEN在一些特殊的混凝土或石質表面施工後，會使其自然顏色變黑，好像被水打濕一樣。

二、產品特性

* 抵御来自空氣中含有的工業化學物質侵蝕
* 大大降低泥土和氣味存留
* 颜色不衰變
* 不老化黄變
* 防止濕氣凝结表面
* 抗風化
* 抗紫外線
* 符合所有VOC條件要求
* 防止建築物表面剥落和破碎
* 储存期長
* 水性配方－無可燃性溶劑
* 持久耐用
* 易于清除建築物上污漬痕跡

三、適用範圍
混凝土、粗糙混凝土、磚、石頭、水泥、磁磚縫、陽台、屋瓦.....等。

四、施工方法
１.所有表面必須结構完好、清潔、乾燥、完全固化，並且没有灰塵，固化劑或任何隔離劑，風化物，碎片或其它能阻止最佳黏结性的雜物。底材上所有現有表面
層如果鬆動、龜裂或剝落，必須徹底清除。。

２.欲得到均匀的濃度度須徹底地攪拌整桶原料。有必要的话，可加入乾淨水稀釋到足够的粘度，這樣可利於塗料渗透到需密封的表層深處。。


３.刷塗時每道塗層須先均匀縱向施工，然後再均匀横向施工。要注意防止施工過程中塗料的垂流。。


五、顏      色
透明。

六、影片介紹
外牆防水材料阿可閃

外牆防水材料

有些外牆防水材料會
黃變質變，不得不慎
也許你會好奇，為什麼飛鼠工程外牆防水
沒有這種問題
因為，我們用的是美國聯合塗料的阿可閃
UNITEDCOATINGS Acryscheen
這種材料，抗UV
不黃變 會呼吸
耐候性佳
這是一種透明的防水材不會影響外觀
塗布的區域
會有增豔效果
能增加建物價格

外牆防水工程

一個新莊小市場內
一個吊車無法進出的小巷
一群熱愛高空繩索的蜘蛛人
一棟難以設置固定點的鐵皮屋
一桶美國聯合塗料阿可閃
一支道康寧的矽利康
交織了一件完美外牆防水工程

外牆磁磚剝落