2015年4月18日 星期六

防水抓漏飛鼠工程 sitemap之調整，新增image 與video

sitemap對於seo , 是非常重要的事。
上網查了一下，除了單純網址之外，還可以增加image 與video。
綜此，今日抽空調整了一下 sitemap.xml 內的 image 與video, 方式如下：

一、原始sitemap.xml (只有 內容網址)
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二、加入圖片
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<video:title>高空繩索作業公館外牆防水蜘蛛人作業</video:title>
<video:description>這棟大樓的室內窗框發生滲水情事， 不知如何處理？ 只好找飛鼠進行外牆防水工程 我們英勇的高空繩索戰士， 不畏艱難立即出動</video:description>
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<video:title>蜘蛛人外牆防水快找飛鼠</video:title>
<video:description>一個內部向內凹的玻璃惟幕牆,需要打矽利康 不能搭鷹架 不能使用吊車 只能找勞檢處核定的蜘蛛人進行高空繩索作業 到底該怎麼辦？ 找到飛鼠，就能辦</video:description>
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<video:title>蜘蛛人景興路外牆防水</video:title>
<video:description>請問您的外牆蜘蛛人高空繩索作業人員， 是勞檢處合格的高空繩索人員嗎？ 若是您正在尋找合格廠商， 請洽飛鼠工程</video:description>
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<video:title>外牆防水飛鼠工程-復興北路</video:title>
<video:description>飛鼠工程 一家很特別的公司 公司全部人員 從上到下，包含老板、業務、師傅 全部擁有高空繩索證照</video:description>
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<video:title>蜘蛛人景興路外牆防水</video:title>
<video:description>請問您的外牆蜘蛛人高空繩索作業人員， 是勞檢處合格的高空繩索人員嗎？ 若是您正在尋找合格廠商， 請洽飛鼠工程</video:description>
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<video:title>蜘蛛人外牆防水[飛鼠工程]永和中山路</video:title>
<video:description>蜘蛛人高空繩索作業，外牆防水工程 永和中山路一處老舊民宅，外牆滲水。 在一個巷弄狹窄處，不能使用吊車，只能找蜘蛛人高空繩索作業員來幫忙。 聰明業主，找到了勞檢處合格的飛鼠工程高空繩索作業員，進行外牆防水工程，終於解決了他多年的問題。</video:description>
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<video:title>外牆防水工程</video:title>
<video:description>一個新莊小市場內 一個吊車無法進出的小巷 一群熱愛高空繩索的蜘蛛人 一棟難以設置固定點的鐵皮屋 一桶美國聯合塗料阿可閃 一支道康寧的矽利康 交織了一件完美外牆防水工程</video:description>
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<video:title>外牆磁磚剝落</video:title>
<video:description>中壢某社區頂樓，女兒牆磁磚龜裂，部份磁磚搖搖欲墜。 業主很擔心磁磚脫落，砸傷路人。 非常困擾不知如何處理 由於搭鷹架及吊車的施工費用過高。 所以業主上網查看，找到防水抓漏飛鼠工程， 於是商請我們為他進行修繕。 我們派出蜘蜘人高空繩索作業師， 用最小心的方式， 為業主將膨鬆的磁磚，一片一片的取下。 完工後，日已西下， 業主終於不再為此事煩腦了。</video:description>
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<video:title>外牆清洗外牆防水外雙溪</video:title>
<video:description>外牆清洗外牆防水工程 這棟外雙溪老宅，歷經多次防水工程，但未見成效。 此次找到了飛鼠工程 我們使用了高壓清洗機 幫業主清洗了外牆長年的積垢 才得以完成此次任務</video:description>
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<video:title>外牆防水材料</video:title>
<video:description>有些外牆防水材料會 黃變質變，不得不慎 也許你會好奇，為什麼飛鼠工程外牆防水 沒有這種問題 因為，我們用的是美國聯合塗料的阿可閃 UNITEDCOATINGS Acryscheen 這種材料，抗UV 不黃變 會呼吸 耐候性佳 這是一種透明的防水材不會影響外觀 塗布的區域 會有增豔效果 能增加建物價格</video:description>
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<video:title>五種不推薦的外牆防水廠商</video:title>
<video:description>五種不推薦的外牆防水廠商 網友常會在網路上提一個問題，希望大家能夠推薦一家不錯的外牆防水廠商？ 倒過來看這個問題，這問題就會變成， 那些外牆防水廠商不宜推薦？ 基本上，有五種外牆防水廠商不推薦： 一、沒有公司行號者。 二、有膽量做蜘蛛人，卻沒有受過專業訓練，也沒有繩索證照訓練者 三、只會外牆清洗，卻不了解外牆防水者 四、只懂高空繩索技術，卻不了解外牆防水者 五、只會使用鷹架、吊車，死角無法施作者。 各種廠商都不能推薦 那到底應該推薦那種廠商呢？ 看來看去，只有找飛鼠工程最適合。</video:description>
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<video:title>抓漏在管道間,圓山附近5樓漏水攝影機抓漏</video:title>
<video:description>有一個老社區管道間漏水 二樓的住戶的天花板一直滴滴答答 他向管委會反應，希望能夠解決此事 大樓總幹事確無能為力 因為所有的管道間維修孔都封住了 這到底該怎麼辦呢？ 直到他們遇到了管道間抓漏專家-飛鼠工程 在樓上8樓管道間旁找到了一個很小的孔，20*20公分 將管道攝機放進去， 才終於解決，這多年的難題</video:description>
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<video:title>管道間漏水,文山區管道攝影機抓漏</video:title>
<video:description>這是一個老舊社區 一、二、三樓的住戶，飽受管道間漏水之苦， 管道間長期漏水 住戶威脅要告管委會，要求賠償 管委會找過許多抓漏師傅，確始終找不到漏水源頭 這是超級大難題，一直無法有效解決 直到他們遇到了管道間抓漏專家-飛鼠工程 才終於解決</video:description>
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<video:title>抓漏,大直3樓管道攝影機抓漏</video:title>
<video:description>在很久很久以前，有一個老社區管道間漏水 一、二樓的住戶，苦不勘言 由於大家感情不錯， 所以讓管委會從三樓到八樓之間管道間牆壁開孔進行抓漏 終於找到漏水源頭，並修繕完畢。 但多年之後， 管道間再度漏水， 但這一次大家已經受不了之前的家中變成工地 所以，這次大家多半不願意再次讓管委會開孔抓漏了 這到底該怎麼辦呢？ 直到他們遇到了管道間抓漏專家-飛鼠工程 才終於解決</video:description>
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<video:title>屋頂防水[飛鼠工程]文山區</video:title>
<video:description>屋頂防水[飛鼠工程]文山區 這個社區屋頂經過常年的風化，已經漏水多年了。 業主尋尋覓覓多年，終於找到了我們 開挖之後，遇到了屋頂防水工程，最害怕的事情：颱風 我們立即改用特別的施工工序 業主的屋頂就已經滴水不進。 這個廠商是誰，這就是飛鼠工程</video:description>
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<video:title>300坪屋頂防水工程[飛鼠工程]</video:title>
<video:description>這是一場松山區屋頂防水工程 300坪的防水工程 頂樓住戶飽受屋頂漏水之苦， 經過不斷的與大樓管委會協調，終於同意了這一場屋頂防水工程 屋頂防水工程完工之後，屋主終於擺脫了屋頂漏水之苦</video:description>
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<video:title>管道間土地公斷水工程</video:title>
<video:description>管道間土地公斷水工程 這是位於大直的一棟大樓 12樓的住戶，一直愁眉不展 天花板不斷的滲水 經防水抓漏飛鼠工程勘漏後， 發現是管道間斷水問題所造成。 於是，我們進行了管道間土地公斷水工程。 斷水防水工程，完工後， 我們終於又看到了住戶甜美的笑容。</video:description>
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<video:title>水管漏水免打除免開挖工法</video:title>
<video:description>SHP血小板水管漏水免打除免開挖工法 過去一般家中牆面或地面內的水管若是漏水， 必須開挖，才能進行水管更新作業。 然而，目前國外已有一種血小板SHP工法， 免打除、免開挖就能進行水管修繕作業， 您有這種需求嗎？ 歡迎來電：飛鼠工程</video:description>
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<video:title>法院漏水鑑定</video:title>
<video:description>法院漏水鑑定[飛鼠工程] 法院漏水鑑定，主要有兩種情形： 1.漏水糾紛。 2.法院強制執行，需要確認屋況。 飛鼠工程都能提供漏水鑑定的服務。</video:description>
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<video:title>防水抓漏求職求才令</video:title>
<video:description>值此抓漏界，亂世之際，誰主浮沈？ 但求天下英雄 一同策馬 逐鹿天下 誠徵無縫貼磚師傅、高空繩索作業師 防水抓漏飛鼠工程</video:description>
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<video:title>超高壓水刀通管</video:title>
<video:description>信義之星附近有一個豪宅，地下室複壁，管線不通。長達60公尺的管線，被長年累積的石灰質堵塞。 每逢雨季、颱風天的時候，辛苦的機電大哥，還必須準備抽水機，將水抽出。以免這些水會溢流。 機電大哥，應該如何面對這個難題呢？ 打個電話，找包通公司來通管？ 是的，打了十年的電話，找了無數的包通公司，但始終沒通成。 直到聰明的機電大哥，找到了防水抓漏飛鼠工程，運用了超高壓水刀通管技術，才解決了這個困擾十年的難題。</video:description>
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<video:title>磁磚膨共</video:title>
<video:description>磁磚膨拱、磁磚隆起、磁磚膨共，怎麼辦？ 找到飛鼠就能辦</video:description>
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<video:title>Irata簡介,Rope access</video:title>
<video:description>您知道IRATA 嗎？ Industrial Rope Access Trade Association 國際工業繩索技術作業協會 他們訓練出來的繩索技術員 活躍於全球各地 海上石油及天然氣維護，都可以看到他們的身影 您有興趣嗎？ 一起來參與吧。</video:description>
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<video:title>Sprat簡介,Rope access</video:title>
<video:description>您知道SPRAT 嗎？ Society of Professional Rope Access Technicians 美國專業繩索技術員協會 北美最大最主要的繩索技術協會 作業流程與Irata類似 有興趣嗎？一起來參與吧</video:description>
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<video:title>外牆防水你應該知道的7件事</video:title>
<video:description>外牆防水你應該知道的七件事： 1.需先了解牆面溼滲原因 2.挑選合適的防水材料 3.選擇完善防水工法 4.高空繩索作業，應具備證照 5.自行diy者，應詳讀原廠施工規範 6.防水價格，越便宜的，其實越貴 7.若是找不到合適防水廠商的話，那你可以找飛鼠工程 02-2737-5790</video:description>
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<video:title>啥此壁癌非彼壁癌-壁癌白華囧教學</video:title>
<video:description>壁癌白華的觀念，網路上常充斥著是是而非的觀念，今日這算教學文章，特別要討論這一個問題 哈囉，大家好， 歡迎來到飛鼠工程 由於常常有業主打電話到我們公司，詢問有關白華跟壁癌的問題。 我每次都要重複的說明， 說的，我口乾舌燥 (咳二聲) 於是，我決定錄製一個教學影片，統一說明一下， 這樣，我就不會口乾舌燥了。 (咳二聲) (旁白： 還不簡單，查一下google 就知道了) 有道理，我們先用google 查一下，什麼是壁癌？ 我們會查到一篇文章 家有癌症：什麼是壁癌？ 網址是，bra bra http://www.epochtimes.com/b5/9/6/5/n2548698.htm 看來，我們已經得到答案了，可以下課了。 (旁白： 別鬧了，查goolge, 就得到資料，這也要教你哦。) 是的，問題確實並不單純， 所以， 我們繼續看下去。 這篇文章，其中第三段說， 「壁癌所出現的白粉狀毛狀物，其實不是黴菌的菌絲」 另外，文章第六段， 「牆壁長壁癌的地方，表示空氣中的濕度很高，環境很潮濕， 若家中有壁癌即代表您的住家已被黴菌所攻佔」 我們來看一下，這二段的文字的意思，是什麼？ 其中，第三段說，壁癌與黴菌無關。 但是，第六段文字又說，壁癌即為黴菌。 請問朋友們，這是那一國的火星話，您聽得懂嗎？ 看了全文精闢的解說之後 您真得了解壁癌是什麼了嗎？ 不查google 還好，我確愈查愈糊塗。 而事實上，網路上，不是只有這位作者，說得不知所云，而是，大部份作者，說得不知所云。 以下，我開始正式說明，我的看法。 其實，白華，是因為水份由建築物的縫係滲入，並將其中碳酸鹽成份溶解出來，所造成的白色結晶物。 請注意哦， 顏色是白色的 而壁癌，則不是因為精確的稱呼，我一般使用壁斑及黴斑來稱呼。 壁斑黴斑，這是因黴菌在高溫潮溼的環境下，附著於壁體所生長出來， 請注意哦， 顏色一般是深色(黑色)居多。 白華與黴斑造成的原因，不盡相同，處理方式當然也不一樣。 所以，請不要搞錯了哦。 說了，這麼多，我又有一點口渴了，不說了， 今天，就聊到這裏，bye bye 囉 更完整的資料，請參閱飛鼠工程官方網站</video:description>
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2015年3月25日 星期三

香港舊樓維修：30年以上強制檢驗 30年以下自發保養

外牆磁磚剝，所造成的問題，可以參考香港的處理方式，做為台灣的借鏡
記者 尹世昌攝
    30年樓齡以上強制檢驗，30年以下自發保養
    香港屋宇署是監管香港樓宇建造和維修的專責部門。據屋宇署發言人介紹，長期以來，香港存在舊樓失修的問題。由於欠缺妥善維護修養，城市舊樓不僅影響居民日常生活，也嚴重威脅公眾安全。香港目前共有約15000幢30年以上的舊樓。為消除這個城市隱患，香港特區政府先後採取多項舉措，包括“樓宇更新大行動”、市區重建局的“樓宇復修計劃”、香港房屋協會推出的“樓宇管理維修綜合計劃”，協助舊樓維修。
    然而，由於缺乏統一規劃和強制性要求，舊樓問題長期沒有得到妥善解決，大量的舊樓依然處於無修護狀態。直到2012年，香港特區政府經過多次公眾諮詢，開始實施了一套強制驗樓和強制驗窗計劃，全面整治香港舊樓品質。
    強制驗樓計劃要求，凡是高於3層、樓齡30年或以上的私人住宅樓，必須委任一名註冊檢驗人員對大樓的公共部分、外墻及伸出物或招牌每10年檢驗一次。檢驗人員還負責監督檢驗後認為需要進行的維修工程。
    而強制驗窗計劃規定，所有高於3層、樓齡10年或以上的私人住宅樓，必須每五年檢驗一次。屋宇署則每年會隨機挑選2000幢和3800幢舊樓分別進行強制驗樓和強制驗窗計劃。檢測不合格的大廈，必須短期內維修整改，否則會遭到重罰。根據香港《建築物管理條例》，業主或法團如果不遵從強制驗樓通知，可被檢控，一經定罪，最高被罰款50萬港元及監禁一年。
    至於強制檢驗樓齡以下的樓宇，屋宇署認為，新建樓宇品質上相對有保障，但屋宇署也鼓勵業主自發保養。這類業主如果主動進行強制驗樓驗窗計劃，那麼等日後樓宇到了強制驗樓樓齡，屋宇署可以豁免挑選這些樓宇進行強制檢驗。
    強制驗樓驗窗計劃清晰界定了業主和政府在舊樓維修方面的責任，政府監督不缺位，業主也必須對大廈承擔保修責任。這從機制上消除了香港隨時“爆煲”的隱患，使香港舊樓安全威脅得以化解。
    業主自治組織一站式負責，集體決策費用分攤
    強制檢驗計劃明確了業主作為舊樓維修主體的地位。但在一般住宅樓裏，少則數十、多達上千的業主，他們如何有效履行強制檢驗責任呢？
    香港業主對此有高明的辦法，那就是成立業主立案法團。業主立案法團是大廈所有業主的聯盟，其日常運作主要是通過一人一票選出的業主管理委員會代表業主及業主法團履行大廈管理、維修責任。業主立案法團運作模式類似于一般公司，同時又享有法律地位。香港《建築物管理條例》賦予其社會法人團體地位。在香港將軍澳剛置業不久的彭明輝形容，業主法團相當於上市公司的股東大會，而每名業主則是股權平等的股東，至於管理委員會則相當於董事局。他說，由於工作忙碌，自己從沒參加過法團大會，但業主法團討論和通過的任何議案卻都會及時通知他。如果有異議，他也可以向法團作相應查詢。
    強制驗樓驗窗計劃推出後，業主法團也就相應承擔了業主的維修責任，執行計劃規定的委任檢驗人員、維修、工程承包、監督及善後等工作。在具體執行中，業主法團採取公開透明、鼓勵參與、多數原則的標準。業主法團所有涉及強制檢驗計劃的討論、諮詢及決策，對所有業主公開。同時，業主法團還積極鼓勵業主參與決策。
    根據香港法例，所有業主法團的決議，必須在出席人數達到法定標準（即業主人數的10%），而議案以過半數同意才能有效。檢驗及維修項目獲業主法團通過後，每名業主將根據大會通過的預算平攤費用。
    為保障維修工程透明度和費用不會被濫用，屋宇署介紹，香港規定所有超過20萬港元的住宅維修工程，業主法團必須進行公開招標。如果工程總額超過業主法團全年預算20%，還要召開業主大會通過標書。任何違反相關規定或在維修招標工程中涉及利益輸送等行為，還有可能被廉政公署調查。
    塌樓悲劇催生強制計劃，責任到人違法必究
    香港強制驗樓驗窗計劃出臺後，由於措施得當、成效卓著，近年來沒再出現過舊樓安全問題。截至去年年底，屋宇署已發出126張強制驗樓驗窗計劃給目標大廈，並獲遵從。但不能忘卻的是，這也是在血的教訓之下痛定思痛、下決心徹底解決舊樓隱患的結果。
    強制驗樓驗窗計劃推出前，香港先後發生過多起因住宅大廈老化失修而釀成的血案。
    1994年，香港仔添喜大廈檐棚倒塌，壓死了樓下報攤攤主，並造成13人受傷。
    1999年，旺角國榮大廈外墻混凝土剝落，一名女小販被砸死。
    2010年，香港土瓜灣一座樓高約6層、超過50年樓齡的舊樓突然倒塌，造成4人死亡、2人受傷，事件震驚香港社會。
    慘劇迫使香港政府迅速檢討舊樓維修政策。2010年土瓜灣塌樓事故不久，香港就修訂《建築物管理條例》，引入強制驗樓驗窗計劃。由於安全是舊樓維修的第一要務，強制驗樓驗窗計劃在執行過程中對檢驗和維修的品質要求甚高，並責任到人。屋宇署發言人介紹，大廈委託的執行強制驗樓驗窗計劃檢驗人員必須有在屋宇署註冊登記，而負責舊樓維修項目的承建商也必須在屋宇署名冊中有備案。驗樓驗窗和維修品質出現問題，將責任到人。同時，獲委任承建商只能進行屬於其獲註冊級別、類型和項目的工程。檢驗和維修人員如果違規、行為失當或疏忽，隨時面臨紀律處分甚至檢控。
    專業團體指導維修常識，業主保養意識增強
    業主要有效的維護保修住宅，除了規範機制，充分的專業認知和良好的維修意識也是不可或缺的內容。不過，長期以來，由於缺乏重視，香港大部分業主對大廈維護保養意識並不足夠。甚至在強制驗樓驗窗計劃實施前夕，香港有團體調查顯示，竟然有超過70%的受訪業主不知道該計劃，而52%的業主認為計劃有難度，主要原因是資訊和資金不足。
    鋻於此，香港工程學會推出了“樓宇保修維護指南”，免費為業主提供技術指導。指南為業主全面介紹大廈失修問題，安排檢查時需要注意的事項。香港工程學會會長蔡健權說，他們的調查顯示，香港大部分業主對維修認識不足。實際上，保養維修的範圍十分廣泛，除了樓宇結構外，還包括電力、消防、供水排水及通風等專業工程範疇，業主有必要了解清楚，才能妥善保養住宅。蔡健權對政府強制驗樓驗窗計劃表示歡迎，他還建議除了住宅結構，電力裝置老化、消防系統欠佳、供水排水系統過時、通風裝置故障等也應納入保養範圍。他說，業主越早檢修，就能越早發現問題，為自己締造更佳的居住環境。長遠來說，還有助於節省維修開支。
    多重支援政府可代掏錢，執法與教育雙管齊下
    為了鼓勵舊樓業主參與強制驗樓驗窗計劃，香港特區政府在嚴格執法的同時，也實施了多重柔性措施，包括財政支援和技術支援。根據資助計劃，所有樓齡30年或以上、已經收到屋宇署發出強制驗樓預先知會函件，並符合差餉租值資格的住宅大廈，都可以獲得首次強制驗樓計劃的全額資助。初次驗樓不用自己掏錢，這極大地調動了業主參與度。
    截至2013年10月底，香港房屋協會和市區重建局共接獲179宗申請，其中149宗已獲“原則上批准”，6宗因未能符合計劃資格而被拒絕，其餘申請正在處理中。除了財政支援，香港政府還向參與資助計劃的業主提供技術支援，包括協助進行組織籌劃及招標等。
    為加強舊樓業主維修意識，香港屋宇署還舉辦多種形式的宣傳教育活動。強制驗樓驗窗計劃實施以來，屋宇署已舉辦出席了超過200場簡介會，包括每季在各區為舊樓業主舉辦的簡介會，以及應邀出席由個別組織或小區舉辦的簡介會，宣講舊樓維修重要性。
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香港強制驗樓計劃

面對台灣發生多起的磁磚剝落傷人事件。
香港也有面對類似的問題。
香港為此，訂有「強制驗樓計劃」，這方面可以做為台灣的借鏡。

強制驗樓計劃，內容如下：
-------------------------------------------------------------------
立法會十六題：強制驗樓計劃
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
　　以下為今日（三月十八日）立法會會議上陳恒鑌議員的提問和發展局局長陳茂波的書面答覆：

問題：

　　自二○一○年發生土瓜灣馬頭圍道塌樓事件後，屋宇署加強檢驗樓齡達５０年或以上的樓宇的狀況，並於二○一二年全面推行強制驗樓計劃（驗樓計劃）。根據驗樓計劃，樓齡達３０年或以上的私人樓宇（不高於３層的住用樓宇除外）的業主，須在接獲屋宇署送達法定通知後，委任一名註冊檢驗人員就樓宇的公用部分、外牆及伸出物或招牌進行訂明檢驗。業主亦須完成由註冊檢驗人員檢驗後認為需要進行的訂明修葺工程。就此，政府可否告知本會：

（一）自驗樓計劃推行至今，每年（ｉ）屋宇署發出上述法定通知的數目、（ｉｉ）有多少幢樓宇完成訂明檢驗、（ｉｉｉ）有多少幢樓宇獲准延期進行檢驗，以及（ｉｖ）有多少幢樓宇的檢驗結果顯示有需要進行修葺工程，並按區議會分區分項列出該等數字；

（二）除目視檢測外，註冊檢驗人員採用甚麼工具及技術進行驗樓；

（三）屋宇署有否派人抽樣檢查已完成訂明檢驗的樓宇，以確定檢驗結果是否真確；如有，詳情為何；如否，原因為何；及

（四）會否考慮為樓齡達５０年或以上的樓宇進行石屎拉力測試，並設立「石屎拉力資料庫」貯存有關的測試結果，以便監察樓宇老化的情況；如會，詳情為何；如否，原因為何？

答覆：

主席：

　　私人樓宇業主有責任為其樓宇作定期檢查及維修，以確保樓宇安全。政府一直以多管齊下的措施，要求業主履行責任，加強樓宇安全。其中，強制驗樓計劃於二○一二年六月三十日起全面實施，以「預防勝於治療」的理念，規定樓齡較高樓宇的業主須為其物業進行定期檢驗和維修，從根源處理本港樓宇失修的問題。就問題的四個部分，我的答覆如下：

（一）屋宇署自二○一三年起向目標樓宇發出法定驗樓通知。截至二○一四年年底，屋宇署已向２　５７５幢目標樓宇發出共３１　８９６份法定驗樓通知，當中部分仍未屆指明期限，而在已完成檢驗的２　９９７份法定通知中，１　５２６份通知的個案於檢驗後需要進行訂明修葺工程。另外，共有７８６份法定通知的個案曾獲准延期進行檢驗／修葺工程。上述法定通知的統計數字按區議會分區分項詳列於附件。

（二）屋宇署已發出《強制驗樓計劃及強制驗窗計劃作業守則》（《作業守則》），就兩個計劃下的樓宇及窗戶檢驗，以及所需的修葺工程，為有關人員提供詳細指引。就樓宇檢驗方面，《作業守則》訂明除目視檢查外，註冊檢驗人員亦可因應情況所需，採用適合的測試方法，如錘敲測試、紅外線熱像探測、面層測厚儀測量、裂縫闊度量度、碳化測試、取芯方法、反彈錘敲測試等，以評估樓宇狀況。

（三）屋宇署會抽樣審查註冊檢驗人員提交的檢驗及修葺完工報告及證明書，有需要時會派員作實地抽查，以確定有關的檢驗及修葺已按照《建築物條例》、《作業守則》及相關指引進行。如發現有違規情況，屋宇署會考慮向有關人士提出檢控或採取紀律行動。

（四）在強制驗樓計劃下，註冊檢驗人員可根據樓宇的狀況向屋宇署提交進行詳細調查的建議，包括於有需要時建議測試混凝土的狀況，因此屋宇署並沒有計劃為所有樓齡達５０年或以上的樓宇進行有關測試或建立有關資料庫。如上述，我們亦以多管齊下的措施加強樓宇安全，除實施強制驗樓計劃外，屋宇署有推行其他措施處理樓齡較高樓宇的安全問題。其中，屋宇署曾在二○一○年於全港各區巡查了約４　０００幢樓齡達５０年或以上的樓宇，以確定這些樓宇的結構安全，並按情況採取適當行動，包括為兩宗個案進行了緊急工程及向破損的樓宇發出修葺令或勘測令。屋宇署亦定期派員巡查全港的現存戰前樓宇，以檢視有關樓宇的安全狀況。此外，屋宇署會根據舉報，檢查有危險或失修的私人樓宇。在巡查及跟進舉報的過程中，如發現樓宇有安全問題，屋宇署會採取執法行動，要求業主在指定期限內進行勘測、修葺或拆卸。
完

２０１５年３月１８日（星期三）
香港時間１５時０１分
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2015年3月8日 星期日

html5與microdata 程式碼記錄

想對html5與microdata 程式碼做個記錄
code1: 簡易程式碼

<!DOCTYPE HTML>
<head>
<meta charset=utf-8>
<title>html5與microdata
</title>
</head>
<body>
<div><h1>文章標題：範例1：簡易html 程式碼</h1>
<p>date:2015-04-01
</p>
<p>Aurhor:王守愚
</p>
<p>Publisher:防水抓漏飛鼠工程
</p>
<p>文章第一段
</p>
<p>文章第一段
</p>
<img src="http://www.leakproof.tw/pic2/logo-防水抓漏.jpg" alt="bird" height="158" width="390">
<img src="http://www.leakproof.tw/pic2/index-管道間抓漏.jpg">
</div>
</body>
</html>

code2:加入css程式碼
<!DOCTYPE HTML>
<head>
<meta charset=utf-8>
<link rel="stylesheet" type="text/css" href="test.css" media="all" />
<title>html5與microdata
</title>
</head>
<body>
<div>     <h1>文章標題：範例2：加入css 碼</h1>
<p>date:2015-03-08
</p>
<p>Aurhor:王守愚
</p>
<p>Publisher:防水抓漏飛鼠工程
</p>
<p>文章第一段
</p>
<p>文章第二段
</p>
<img src="http://www.leakproof.tw/pic2/logo-防水抓漏.jpg" alt="bird" height="158" width="390">
<img src="http://www.leakproof.tw/pic2/index-管道間抓漏.jpg">
</div>
</body>

</html>


code2-test.css

/* 飛鼠工程 */
h1 {
font-family: Arial, Helvetica, sans-serif;
color: #C63300;
margin:0;
padding: 0;
}
p {
font-family: Arial, Helvetica, sans-serif;
color: #00DD00;
margin:0;
padding: 0;
}

code3:寫為html5程式碼
<!DOCTYPE HTML>
<head>
<meta charset=utf-8>
<link rel="stylesheet" type="text/css" href="test.css" media="all" />
<title>html5與microdata
</title>
</head>
<body>
<article>
<header><h1>文章標題：範例3：調整為html5格式</h1>
<p>Published:
<time datetime="2015-03-08" pubdate>2015-03-08
</time>
</p>
<p> Author:
<a href="https://plus.google.com/107725217595079088583" rel="author">王守愚</a>
Publisher:
<a href="http://plus.google.com/107725217595079088583" rel="publisher">防水抓漏飛鼠工程</a>
</p>
</header>
<section><h2>文章第一段</h2>
<p>文章內文第一段
</p>
</section>
<section><h2>文章第二段</h2>
<p>文章內文第二段
</p>
</section>
<figure>
<picture>
<img src="http://www.leakproof.tw/pic2/logo-防水抓漏.jpg" alt="bird" height="158" width="390">
<img src="http://www.leakproof.tw/pic2/index-管道間抓漏.jpg">
</picture>
<figcaption>圖片說明
</figcaption>
</figure>
</article>
</body>
</html>

code4:改寫為microdata程式碼

<!DOCTYPE HTML>
<head>
<meta charset=utf-8>
<link rel="stylesheet" type="text/css" href="test.css" media="all" />
<title>html5與microdata式
</title>
</head>
<body>
<article itemscope itemtype="http://schema.org/Article">
<!-- Title -->
<header>
<h1 itemprop='name'>文章標題：範例4：調整為html5格式</h1>
<p>Published:
<!-- 請注意，此處不是使用time ，而是使用data  -->
<data itemprop="datePublished" value="2015-03-08">2015-03-08
</data>
</p>
<p> Author:
<a href="https://plus.google.com/107725217595079088583" rel="author">王守愚</a> Publisher:
<a href="http://plus.google.com/107725217595079088583" rel="publisher">防水抓漏飛鼠工程</a>
</p>
</header>
<section><h2>文章第一段</h2>
<p>文章內文第一段
</p>
</section>
<section><h2>文章第二段</h2>
<p>文章內文第二段
</p>
</section>
<figure>
<picture>
<img src="http://www.leakproof.tw/pic2/logo-防水抓漏.jpg" alt="bird" height="158" width="390">
<img src="http://www.leakproof.tw/pic2/index-管道間抓漏.jpg">
</picture>
<figcaption>圖片說明
</figcaption>
</figure>
</article>
</body>
</html>
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2015年2月7日 星期六

樓下漏水住戶住進五星級飯店

一、新閱來源

天花板漏水示意圖，非當事人照片
2015/2/2，聯合報 記者王宏舜有一則報導(躲漏水住五星飯店 誰埋單？自己付大半)

二、新聞摘要

        有一處北市內湖星雲街一戶社區豪宅，樓下羅姓商人，由於樓上劉姓鄰居裝潢導致樓下漏水四年，天花板滲水，他家客廳、和室和次臥室都遭殃。經協調多年無效後，便提起侵權告訴，要求樓上住戶需賠償樓下住戶暫住維多麗亞酒店三十一萬元住宿費。
        樓上住戶認為本來就有油漆剝落、滲水的情形，而二○一○年樓下住戶發現漏水問題時，樓下屋子「無人使用」。且漏水與他無關。
        法官判決樓上住戶對於樓下住戶應回復原狀，負清除壁癌、防水責任；容忍樓下住戶雇工進入修繕，總計賠償八十一萬元。(八十一萬元包含羅因房屋修繕投宿飯店的費用，但法官認為不能依羅住進五星級飯店的費用計算，應依附近租屋行情給付，只准許羅七周、共八萬七千五百元的租屋費。)
        法官主要依據如下：
1.樓下水電費單據認為「有人居住」。
2.且樓上住戶進行裝修工程。
3. 法院傳喚建商，建商說當年交屋的地板是拋光石英磚，現在樓上住戶不但改換大理石磚，馬桶浴缸都移位，也未依正確工法在陽台鑿洞。
4. 法院另囑第三方防水單位進會鑑定，認為樓上防水層施作「顯然不足」。
5. 樓下住戶主張民法和公寓大廈管理條例，請求劉容忍他雇工入屋修繕，並賠償他損失。

三、新聞評論

        其實，飛鼠工程看過許多樓上樓下住戶漏水問題。但多半樓上住戶配合度很低。原本，只需要花幾萬元小錢就能處理的工程，樓上住戶往往都不願意出，寧可等到樓下提告。一但進行訴訴時，樓下住戶多半會提出樓上修繕及樓下屋內修繕，此時賠償金額會以數十倍大幅提高。
        但此次新聞，有一個特點。就是樓下住戶，提出外出住宿權，法管也判淮了。惟金額部份略作調整。飛鼠工程認為，樓下住戶，可能少作了一個步驟，這也是大部份樓上樓下漏水糾紛，很重要的一環，那就是，「意思表示」。樓下住戶於搬入飯店前，應該先發一份「存證信函」，要求樓上住戶限期修繕，否則，將樓下無法住宿及外出住宿費用每日多少金額，將由樓上住戶負責(及其他重要事項)。如此一來，對於法律訴訟時，這一部份，才有機會依照存證信函，爭取到較高的金額。

四、法律依據

         .公寓大廈管理條例：
1.第六條第一項(二)他住戶因維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線，必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時，不得拒絕。
        民法：
1、損害賠償責任：民法第184 條第1 項前段規定，因故意或過失，不法侵害他人之權 利者，負損害賠償責任。
2、請求修繕權：民法第767條規定，所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有 權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。
3、追償的期限：民法第197條規定，因侵權行為所生之損害賠償請求權，自請求權人知有損害及賠償義務人時 起，二年間不行使而消滅，自有侵權行為時起，逾十年者亦同。
4、侵權行為之成立6 個要件：(1) 加害 行為、(2) 侵害法律所保護之法益、(3) 致生損害、(4) 行 為之不法、(5) 行為人有責任能力、(6) 故意過失，如不具 備上開中之任一要件者，即不成立一般侵權行為。
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2015年1月26日 星期一

外牆防水你應該知道的七件事


許多住戶，初期現室內出現油漆剝落、壁癌時，一般會先以油漆處理流程來處理。
那就是使用刮刀刮除剝落處、批土、油漆。
若是處理後，過一段時間後，沒有效果，就會想要進一步了解，原因為何？
首先，需先確認是室內因素、外牆防水失效(waterproof)、天花板屋頂滲水、管現滲水、地氣毛細現象等因素。
由於牽涉問題甚多，本文僅針對室內油漆剝剝及外牆防水(waterproof)來進行討

<一.油漆剝落，牆面滲水原因為何？>
首先，您需要判斷室內油漆剝落的原因為何？到底是壁癌、白華(efflorescence)、反潮？
1.壁癌的情形，牆面多半是黑黑的，主要是由於高溫潮溼的環境，使得黴菌茲生所致。建築物會因為黴菌的作用使得材料變質、劣化、分解、腐蝕、崩壞而失去原有功能，形成微生物災害
2.水泥水化物中的氫氧化鈣Ca(OH)2溶於水滲出混凝土表面而析出，再與空氣中二氧化碳CO2生成碳酸鈣CaCO3，固著於混凝土表面並呈白色，此種現象稱為混凝土的「白華」。
3.通常反潮現象出現在天氣變化大的時候，連續幾天的低溫，可能會將房屋結構體、牆體、地板降溫至20℃以下（結構體的溫度得視天氣狀態、通風冷卻狀態、地理 位置、建築物高度、人員活動程度而定，影響因素很多），如果接下來的天氣突然溫度升高，當您打開窗戶大量引進溫暖潮濕的空氣（溫度25℃、濕度80%）， 這些空氣碰到家中溫度21℃以下的結構體或物品，便會產生結露、反潮的現象。
以上問題，尚需查看造成牆面溼滲的原因，是否與外牆防水層劣化、或是其他因素所致。若是外牆滲水的原因會出現在強勁東北風、颱風、雷雨交加下雨天最為明顯，雨水從龜裂或髮絲壁面滲入，用肉眼既能看到潺潺水滴，壁面大部分皆有壁癌處處。

<二、外牆防水有那些防水材料值得推薦>
1.外壁防水材料，常見得材料為得利塗料、Dulux、金絲猴、貓王、立邦漆以及美國聯合聯料阿可閃Acryscheen
一般分為兩類：
第一類為底塗、中塗、面塗類的壓克力丙烯酸防水材
另一類為滲透型的防水漆。
飛鼠工程比較推薦為美國聯合塗料阿可閃Acryscheen，這種材料，顏色是透明的，不影響外觀，會與水泥滲透，並且會呼吸(能夠阻擋外部雨水、且能向外排出水氣)，不黃變。
2.裂縫與交接面，可以使用矽利康來處理，飛鼠工程推薦道康寧與Sika 西卡矽膠。
3.室內壁癌的防水材料，則有壁癌抑制劑、矽酸質(此為負水壓的防水材)，飛鼠工程推薦昭和電工的矽酸質防水材。

<三、防水工法及施工方式>
外壁工事施作方式有下列幾種：
1.蜘蛛人垂降、高空繩索作業
2.鷹架(需申請路權申請)
3.吊車(需申請路權申請)
4.吊籠(洗窗機)
鷹架搭設與使用吊車，由於受限使用空間，需申請路權才能施作。
另外部份狹窄巷弄，吊車根本無法進入，或是使用。此時，可以採用蜘蛛人高空繩索作業方式進行。
惟蜘蛛人，建議採用具有繩索證照專業人員。

<四、繩索證照>
目前有那些證照呢？
一、勞檢處高空繩索(亞陞)證照
二、中華繩索協會高空繩索證照
三、美國Sprat (Society of Professional Rope Access Technicians 美國專業繩索技術員協會)高空繩索證照
四、國際Irata ( Industrial Rope Access Trade Association 國際工業繩索技術作業協會)高空繩索證照。

<五、外牆防水能否自行diy？外牆防水教學資料何處尋？>
本公司曾經接到一位設計師求救的電話，因為外牆防水工程，這位設計師自行Diy，但是失敗的案例。
這位設計師diy失敗的原因，主要是素面未清理、沒有進行外牆裂縫處理，且防水材料，未施作打底材所致。
外牆防水若是要自行diy，需詳作功課，因為有許多細節，容易疏乎。
舉凡防水層素面的清理、防水漆施作的厚度、鐵皮與浪板搭接處理的處理以及外牆裂縫、外牆磁磚膨拱的處理，
都需要了解不同防水材料的優點，才能對症下藥。
外牆防水工事教學資料，您必須參考原廠提供的施工指南，進行施作。
因為各種防水材料，施工細節，原廠施作要領都有進行規範，需依施工規範區工，才不會失敗。
素面的清理、裂縫的處理、鐵皮浪板與牆面的交接處理，常常是大家容易疏乎的地方。

<六、防水價格與費用>
防牆防水價格費用，需考慮施作的工序難易程度、防水塗料與保固年限，很難有一致性的報價方式，大家不妨多詢問幾家防水廠商，再作決定。

<七、是否有評價不錯防水廠商可以推薦？>
google 上，可以查到不少的防水廠商，但每家防水公司的專長並不相同，大家可以自行比較各家的優缺點。若是真得要我們介紹一家的話，那我只好自吹自擂，介紹飛鼠工程。


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