2015年11月8日 星期日

漏水屋未出租,可否要求管委會賠償?

台南市有棟公寓大樓地下一樓漏水,經鑑定是大廈共有部分有瑕疵造成,屋主以租不出去為由,向管委會求償租金、修復費,一審判賠204萬,住戶大驚,擔心大樓基金會入不敷出,齊心挺管委會上訴。台南高分院認為房子漏水沒修復也沒出租,何來損失,逆轉改判管委會勝訴。
這則新聞,是具有爭議性的,但是法官所持觀點,也不是完全站不住腳。
若是台南地下一樓的屋主(被漏戶),原先有房客,後來出現漏水問題,而不在續約,則有權利向管委會求償。
但本案中,屋主是以租不出為由,向管委會求償,但未被法官接納。

惟本案,只是二審,還可上訴。這件案例值得追蹤。

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註:
漏水沒修求償 未出租二審敗訴
http://udn.com/news/story/7321/1285240-漏水沒修求償-未出租二審敗訴

2015-11-01 03:33:36 聯合報 記者鄭惠仁/台南報導
台南市有棟公寓大樓地下一樓漏水,經鑑定是大廈共有部分有瑕疵造成,屋主以租不出去為由,向管委會求償租金、修復費,一審判賠204萬,住戶大驚,擔心大樓基金會入不敷出,齊心挺管委會上訴。台南高分院認為房子漏水沒修復也沒出租,何來損失,逆轉改判管委會勝訴。

管委會表示,二審官司打了1年多,住戶都好關心,常常詢問進度,及法庭攻防情形,也有住戶去旁聽,就怕又敗訴。這幾天住戶知道贏了官司,都很高興。

管委會指出,大樓每年管理費約收300萬元,扣掉人事、維護等費用,常不夠開銷,需要長年累積下來的基金來填補;如果基金拿來賠償,勢必又要每戶收錢,住戶會受不了。感謝法官主持正義,還住戶公道。

胡姓女子2010年初購得大廈地下一樓約700坪,原欲租補習班,卻發現有漏水、潮濕而租不出去,要求賠償租金、修復費用。台南地院以每月租金6萬及修復費45萬元計算,認為胡可求償285萬,但扣掉胡欠繳的管理費,應賠償204萬。

去年4月管委會上訴,強調僅有公用部分須由管委會修繕,且胡未繳納管理費,無權要求修繕。管委會指胡到目前已欠繳管理費百餘萬元。

台南高分院合議庭認為,經鑑定漏水原因是大廈公用部分有瑕疵造成,如地面層中層的通氣窗、平台有裂縫且易積水,雨水經由縫隙、裂縫滲入,因此管委會應負擔修復費用。不過,屋主沒修復,也未能提出租賃等證據,因此沒有損害,駁回賠償請求,全案仍可上訴。

2015年6月28日 星期日

樓上漏水不處理,如何透過法律程序解決

樓上漏水不處理,如何透過法律程序解決!


居住在公寓大廈最擾人的問題之一,就是遇到没有公德心的左鄰右舍,與其爭執生氣還不如學會跟法官講,請法官主持公道來要求其賠償改善,這是現代人必須學會的技能之一,很多都捨此道而偏用最原始的技能來處理,一不小心反而造成自己理虧被告賠償。

以下的剪報是摘自昨日(104-6-27)聯合報所刊登的新聞,受害屋主郭先生住三樓,發現樓板漏水、發霉,四樓屋主還拒絕修繕,經其透過簡易庭的訴訟向法院訴請維修費79,228元,法官一毛未刪全准,並令四樓必須讓三樓住戶雇工進入維修,替受害者主持了公道。



臺灣桃園地方法院民事簡易判決   
103年度桃簡字第1326號
原   告 郭OO
被   告 張OO
上列當事人間請求修復漏水等事件,於民國104 年5 月5 日言詞
辯論終結,本院判決如下:
    主      文
被告應容任原告進入被告所有門牌號碼桃園市○○區○○街 000
號4 樓之2 房屋內,進行如附表一所示內容之修復工程。
被告應給付原告新臺幣柒萬玖仟貳佰貳拾捌元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決得假執行。
    事實及理由
一、被告經合法通知,未於言詞辯論期日到場,經核無民事訴訟法第386 條各款所列之情形,爰依原告聲請由其一造辯論而為判決。
二、原告主張:緣原告所有座落於桃園市○○區○○街000 號3
    樓之2 房屋(下稱系爭3 樓房屋)於民國103 年5 月初發現
    屋內樓頂板與內隔牆垂直交接處有一面積約7 吋大小發霉之
    水痕,原告乃於103 年6 月1 日會同被告、定泰建設徐主任
    及其水電廠商至被告所有之門牌號碼為桃園市○○區○○街
    000 號4 樓之2 房屋(下稱系爭4 樓房屋)調查漏水之原因
    ,得知因被告所有之系爭4 樓房屋主臥室樓地板內之冷氣排
    水管疏於修繕,致該排水管漏水而滴落至樓下即原告所有之
    系爭3 樓房屋,原告因而受有損害。又因須進入被告所有之
    系爭4 樓房屋內修繕,始能阻絕漏水,然被告屢經原告催告
    修繕,仍置之不理。且系爭4 樓房屋及系爭3 樓房屋之修繕
    工程項目及修繕費用各如附表一及附表二所示內容。為此,
    爰依公寓大廈管理條例第6 條第1 項第2 款、同法第12條及
    侵權行為之法律關係,訴請被告應容任原告進入系爭4 樓房
    屋修繕漏水,並應給付原告修復費用79,228元等語,並聲明
    :如主文第1 項、第2 項所示。
三、被告未於言詞辯論期日到場爭執,亦未提出準備書狀作何聲
    明或陳述。
四、原告主張之上開事實,核與證人即水電師傅黃逸麟於本院審
    理中之證述相符,並有原告提出之建物登記謄本、存證信函
    、估價單、現場照片等件各1 份在卷為證,且被告已於相當
    時期受合法之通知,然於言詞辯論期日不到場,亦未提出準
    備書狀爭執,依民事訴訟法第436 條第2 項、第280 條第3
    項準用第1 項之規定,視同自認。足認,上情為真。
五、茲就原告之各項請求是否有理由分述如下:
  (一)系爭4樓房屋修繕方式部分:
    按公寓大廈管理條例第6 條第1 項第2 款規定:「他住戶因
    維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線,必須進入
    或使用其專有部分或約定專用部分時,不得拒絕。」。經查
    ,因被告所有之系爭4 樓房屋主臥室樓地板內之冷氣排水管
    疏於修繕,致該排水管漏水而滴落至樓下即原告所有之系爭
    3 樓房屋,原告因而受有損害;且須進入被告所有之系爭4
    樓房屋內修繕,始能阻絕漏水之事實,已如前述,參諸前開
    規定,原告主張:被告應容任原告進入被告所有之系爭4 樓
    房屋內,進行如附表一所示內容之修復工程,為有理由。
  (二)系爭4 樓房屋修繕費用部分:
    次按專有部分之共同壁及樓地板或其內之管線,其維修費用
    由該共同壁雙方或樓地板上下方之區分所有權人共同負擔,
    但修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由所致者,由該區
    分所有權人負擔,公寓大廈管理條例第12條有明文規定。經
    查,因被告所有之系爭4 樓房屋主臥室樓地板內之冷氣排水
    管疏於修繕,致該排水管漏水而滴落至樓下即原告所有之系
    爭3 樓房屋等情,已如前述,因系爭4 樓房屋主臥室樓地板
    內之冷氣排水管僅為被告所使用,其並未適時維護或更新管
    線,導致發生漏水,乃屬可歸責於被告,依前開法條但書規
    定,被告自應負擔如附表一所示內容之系爭4 樓房屋之修繕
    後費用50,850元。進而,原告依前開法條但書規定,請求被
    告給付如附表一所示內容之系爭4 樓房屋之修復費用50,850
    元,應屬有據。
  (三)系爭3樓房屋損害賠償部分:
    又按因故意或過失,不法侵害他人之權利者,負損害賠償責
    任,民法第184 條前段有明文規定;再按物被毀損時,被害
    人除得依民法第196 條請求賠償外,並不排除民法第213 條
    至215 條之適用,依民法第196 條請求賠償物被毀損所減少
    之價額,得以修復費用為估定之標準,但以必要者為限(例
    如修理材料以新品換舊品,應予折舊);依民法第196 條規
    定,命加害人向被害人賠償其物因毀損所減少之價額,其額
    數應以該物受損後之價值與毀損前原來之價值比較決定之,
    此有最高法院77年度第9 次民事庭會議決議(一)意旨可資參照
    。經查,因被告所有之系爭4 樓房屋主臥室樓地板內之冷氣
    排水管疏於修繕,致該排水管漏水而滴落至樓下即原告所有
    之系爭3 樓房屋,原告因而受有損害乙節,已如前述,被告
    自應依民法第184 條前段規定,對原告負擔損害賠償之責。
    又原告為修復其所有之系爭3 樓房屋而支出如附表二所示內
    容之費用計29,150元,其中材料費用4,500 元、工資24,650
    元,有估價單1 紙在卷可稽;惟該修復費用中材料費用既係
    以新品更換舊品,則應扣除折舊後計算其損害,而原告主張
    受損之房屋裝潢乃屬房屋設備,無單獨使用價值,其耐用年
    數應隨其主要設備(鋼筋混凝土建築)而定,依行政院頒定
    「固定資產耐用年數表」及「固定資產折舊率表」之規定,
    鋼筋(骨)混凝土建造、預鑄混凝土建造之房屋之耐用年數
    為50年,依定率遞減法每年折舊千分之45,而原告所有之系
    爭3 樓房屋於94年9 月27日建造完成,有建物登記謄本1 紙
    在卷足憑,至本件損害發生之103 年5 月止,原告所有之系
    爭3 樓房屋實際使用年數約為8 年7 月,是原告就更換材料
    部分,所得請求被告賠償之範圍,應以3,728 元為限,加上
    工資費用24,650元,共計28,378元。依此,原告依侵權行為
    之法律關係,請求被告賠償原告修繕系爭3 樓房屋之損失28
    ,378元,亦屬有理。
六、從而,原告請求被告容任原告進入系爭4 樓房屋內進行如附
    表一所示內容之修復工程,及被告應給付原告79,228元(計
    算式:50,850+28,378=79,228),為有理由,應予准許。
七、本件係依民事訴訟法第427 條訴訟適用簡易程序所為被告敗
    訴之判決,爰依同法第389 條第1 項第3 款之規定,依職權
    宣告假執行。
八、訴訟費用之負擔:民事訴訟法第78條。
中    華    民    國   104    年    5     月    21    日
                  桃園簡易庭  法  官  姚葦嵐
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決,應於送達後20日內,向本院提出上訴狀並表明上
理由,如於本判決宣示後送達前提起上訴者,應於判決送達後20
日內補提上訴理由書(須附繕本)。
如委任律師提起上訴者,應一併繳納上訴審裁判費。
中    華    民    國  104     年    5     月    26    日
                              書記官  張妤凡
附表1:系爭4樓房屋修繕部分
~T35L2XO;
┌──┬────────┬──┬──┬─────┬─────┬───┐
│項目│名            稱│單位│數量│單      價│總      額│備  註│
│    │                │    │    │(新臺幣)│(新臺幣)│      │
├──┼────────┼──┼──┼─────┼─────┼───┤
│1   │牆地面打鑿      │工  │  2 │  2,500   │  5,000   │      │
├──┼────────┼──┼──┼─────┼─────┼───┤
│2   │水電接管        │工  │  1 │  2,500   │  2,500   │      │
├──┼────────┼──┼──┼─────┼─────┼───┤
│3   │材料費          │式  │  1 │    800   │    800   │      │
├──┼────────┼──┼──┼─────┼─────┼───┤
│4   │泥作修補貼磚美容│工  │  3 │  3,000   │  9,000   │      │
├──┼────────┼──┼──┼─────┼─────┼───┤
│5   │水泥砂          │式  │  1 │  8,400   │  8,400   │      │
├──┼────────┼──┼──┼─────┼─────┼───┤
│6   │磁磚填縫黏著劑  │式  │  1 │  1,000   │  1,000   │含材料│
├──┼────────┼──┼──┼─────┼─────┼───┤
│7   │油漆復原        │戶  │  1 │  3,000   │  3,000   │      │
├──┼────────┼──┼──┼─────┼─────┼───┤
│8   │垃圾清運        │車  │1/2 │  1,750   │  1,750   │      │
├──┼────────┼──┼──┼─────┼─────┼───┤
│9   │清潔            │戶  │  1 │  8,000   │  8,000   │      │
├──┼────────┼──┼──┼─────┼─────┼───┤
│10  │雜工清運        │工  │  2 │  1,450   │  2,900   │      │
├──┼────────┼──┼──┼─────┼─────┼───┤
│11  │家具保護搬移    │戶  │  1 │  5,000   │  5,000   │      │
├──┼────────┼──┼──┼─────┼─────┼───┤
│12  │材料運費補貼    │趟  │  1 │  3,500   │  3,500   │      │
├──┴────────┴──┴──┴─────┼─────┼───┤
│         總計(新臺幣,未稅)                 │ 50,850   │      │
└───────────────────────┴─────┴───┘
附表2:系爭3樓房屋修繕部分
~T35L2XO;
┌──┬────────┬──┬──┬─────┬─────┬───┐
      │項目│名            稱│單位│數量│單      價│總      額│備  註│
│    │                │    │    │(新臺幣)│(新臺幣)│      │
├──┼────────┼──┼──┼─────┼─────┼───┤
│1   │裝潢拆修        │式  │  1 │  5,000   │  5,000   │含材料│
├──┼────────┼──┼──┼─────┼─────┼───┤
│2   │油漆復原        │戶  │  1 │  3,000   │  3,000   │      │
├──┼────────┼──┼──┼─────┼─────┼───┤
│3   │垃圾清運        │車  │1/2 │  1,750   │  1,750   │      │
├──┼────────┼──┼──┼─────┼─────┼───┤
│4   │清潔            │戶  │  1 │  8,000   │  8,000   │      │
├──┼────────┼──┼──┼─────┼─────┼───┤
│5   │雜工清運        │工  │  2 │  1,450   │  2,900   │      │
├──┼────────┼──┼──┼─────┼─────┼───┤
│6   │家具保護搬移    │戶  │  1 │  5,000   │  5,000   │      │
├──┼────────┼──┼──┼─────┼─────┼───┤
│7   │材料運費補貼    │趟  │  1 │  3,500   │  3,500   │      │
├──┴────────┴──┴──┴─────┼─────┼───┤
│         總計(新臺幣,未稅)                 │ 29,150   │      │
└───────────────────────┴─────┴───┘
 

2015年6月12日 星期五

7樓房屋倒塌,68名住戶,幸無人傷亡

205/6/9,貴州省遵義市,有一棟7層樓高的民宅,住了68名住戶。深夜時,有一對機靈的夫婦,
老公是從事建築工作,
在牆面發現了不尋常的裂縫,立即挨家挨戶呼喊鄰居,告知鄰居此事,並且鄰居撒離。
所有人員離開後,半小時,大樓整個倒塌。

看到這則新聞,會讓人擔心,台灣有些海砂屋,其實屋況有不甚理想。希望大家都能注意自身的屋況。

http://news.singtao.ca/toronto/2015-06-10/china1433917368d5623830.html

2015年6月6日 星期六

住戶有糾紛,新的協調的機制產生

以往,住戶之間,若產生糾紛,處理的方式,如下:
1.管理委員會協調
2.里長協調
3.發存證信函
4.調解委員會
5.法院程序

而如今,又出現了一種新的協調機制:「台北市公寓大廈爭議事件調處委員會」。
台北市建管處將於近期成立,未來住戶間或與管委會有糾紛、無法自行解決,可向市府申請調處。
據《公寓大廈管理條例》規定,縣市政府為處理公寓大廈爭議事件,可邀資深建築師、律師等專家成立調處委員會,新北、台中和高雄市都已設置相關組織。
調處委員會沒有「裁判權」,主要目的是協調。

香港滲水辦漏水檢測九年查不出來

香港地小人稠,住戶之間,不少漏水糾紛問題。
為此,香港針對此事,設立了一個政府單位:滲水辦。
專責處理漏水糾紛檢測事宜,且處理了不少個案。
但是也踢到不少鐵板。
因為,有些漏水問題,不容易檢測。

下面的這個案例,查了九年,還沒查出來。樓下的住戶,當然,非常不開心

商舖漏水9年未解決 滲水辦辦事不力
http://hk.on.cc/hk/bkn/cnt/news/20150605/bkn-20150605193743722-0605_00822_001.html

2015年6月5日 星期五

公寓大廈外牆收支的四件事,長期修繕

公寓大廈外牆部份收入與支出事宜,大部份的人會關心四件事:
一、外牆廣告租金收入事宜,這部份收入,歸管委會,大致而言,無太大的爭議。
二、外牆磁磚剝落修繕事宜,這部份,由管委會負責修繕,也無太大爭議。
三、外牆清洗事,這部份,也歸管委會負責處理,也無太大爭議。
四、而外牆防水事宜,修繕事宜,歸誰負責呢?管委會或是區分所有權人呢?

本文茲就第四部份,外牆防水修繕事宜,進行探討。
公寓大廈管理條例第八條規定:「公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備,其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為,除應依法令規定辦理外,該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議,經向直轄市、縣(市)主管機關完成報備有案者,應受該規約或區分所有權人會議決議之限制。」
綜上,外牆部份,並非專有部份,故外牆收支四件事中,的前三項,目前皆由管委會來負責。
惟第四項,外牆防水事宜,在實務上,管委會多半不會積極處理。
主要的因素在於,若是這個部份,也由管委會來負擔。則管委會的支出,會極為龐大。
但是,住戶多半會向主管機關陳情。但是主管機關,也只會建議:
「首先應確認屬專有部分、約定專用部分、共用部分或約定共用部分及漏水產生原因、責任歸屬,再依公寓大廈管理條例第10條規定辦理;如管理委員會對漏水情形置之不理或要求住戶部分負擔,住戶得於自行修繕維護後,蒐集相關事證,循司法途徑強制支付或當地轄區區公所申請調解。」

2015年6月3日 星期三

1111人力銀行、yes123人力銀行、518人力銀行,cp值

由於公司徵員,需要使用人力銀行,茲將使用心得,做個記錄。
我們飛鼠工程使用過1111人力銀行、yes123、518,但沒有使用104人力銀行
1.價格部份:1111人力銀行>yes123>518人力銀行
2.人才配對:1111人力銀行>518人力銀行>yes123
3.人才來訪記錄:1111人力銀行與518人力銀行,可以使用。但yes123無些功能

綜合評論:1111人力銀行、518人力銀行,ok。yes123較弱