漏水屋未出租，可否要求管委會賠償？

台南市有棟公寓大樓地下一樓漏水，經鑑定是大廈共有部分有瑕疵造成，屋主以租不出去為由，向管委會求償租金、修復費，一審判賠204萬，住戶大驚，擔心大樓基金會入不敷出，齊心挺管委會上訴。台南高分院認為房子漏水沒修復也沒出租，何來損失，逆轉改判管委會勝訴。
這則新聞，是具有爭議性的，但是法官所持觀點，也不是完全站不住腳。
若是台南地下一樓的屋主(被漏戶)，原先有房客，後來出現漏水問題，而不在續約，則有權利向管委會求償。
但本案中，屋主是以租不出為由，向管委會求償，但未被法官接納。

惟本案，只是二審，還可上訴。這件案例值得追蹤。

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註：
漏水沒修求償 未出租二審敗訴
http://udn.com/news/story/7321/1285240-漏水沒修求償-未出租二審敗訴

2015-11-01 03:33:36 聯合報 記者鄭惠仁／台南報導
台南市有棟公寓大樓地下一樓漏水，經鑑定是大廈共有部分有瑕疵造成，屋主以租不出去為由，向管委會求償租金、修復費，一審判賠204萬，住戶大驚，擔心大樓基金會入不敷出，齊心挺管委會上訴。台南高分院認為房子漏水沒修復也沒出租，何來損失，逆轉改判管委會勝訴。

管委會表示，二審官司打了1年多，住戶都好關心，常常詢問進度，及法庭攻防情形，也有住戶去旁聽，就怕又敗訴。這幾天住戶知道贏了官司，都很高興。

管委會指出，大樓每年管理費約收300萬元，扣掉人事、維護等費用，常不夠開銷，需要長年累積下來的基金來填補；如果基金拿來賠償，勢必又要每戶收錢，住戶會受不了。感謝法官主持正義，還住戶公道。

胡姓女子2010年初購得大廈地下一樓約700坪，原欲租補習班，卻發現有漏水、潮濕而租不出去，要求賠償租金、修復費用。台南地院以每月租金6萬及修復費45萬元計算，認為胡可求償285萬，但扣掉胡欠繳的管理費，應賠償204萬。

去年4月管委會上訴，強調僅有公用部分須由管委會修繕，且胡未繳納管理費，無權要求修繕。管委會指胡到目前已欠繳管理費百餘萬元。

台南高分院合議庭認為，經鑑定漏水原因是大廈公用部分有瑕疵造成，如地面層中層的通氣窗、平台有裂縫且易積水，雨水經由縫隙、裂縫滲入，因此管委會應負擔修復費用。不過，屋主沒修復，也未能提出租賃等證據，因此沒有損害，駁回賠償請求，全案仍可上訴。

樓上漏水不處理，如何透過法律程序解決

樓上漏水不處理，如何透過法律程序解決！

居住在公寓大廈最擾人的問題之一，就是遇到没有公德心的左鄰右舍，與其爭執生氣還不如學會跟法官講，請法官主持公道來要求其賠償改善，這是現代人必須學會的技能之一，很多都捨此道而偏用最原始的技能來處理，一不小心反而造成自己理虧被告賠償。

以下的剪報是摘自昨日(104-6-27)聯合報所刊登的新聞，受害屋主郭先生住三樓，發現樓板漏水、發霉，四樓屋主還拒絕修繕，經其透過簡易庭的訴訟向法院訴請維修費79,228元，法官一毛未刪全准，並令四樓必須讓三樓住戶雇工進入維修，替受害者主持了公道。

臺灣桃園地方法院民事簡易判決　　　

103年度桃簡字第1326號
原　　　告　郭ＯＯ

被　　　告　張ＯＯ

上列當事人間請求修復漏水等事件，於民國104 年5 月5 日言詞
辯論終結，本院判決如下：
    主      文
被告應容任原告進入被告所有門牌號碼桃園市○○區○○街 000
號4 樓之2 房屋內，進行如附表一所示內容之修復工程。
被告應給付原告新臺幣柒萬玖仟貳佰貳拾捌元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決得假執行。
    事實及理由
一、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，經核無民事訴訟法第386 條各款所列之情形，爰依原告聲請由其一造辯論而為判決。
二、原告主張：緣原告所有座落於桃園市○○區○○街000 號3
    樓之2 房屋（下稱系爭3 樓房屋）於民國103 年5 月初發現
    屋內樓頂板與內隔牆垂直交接處有一面積約7 吋大小發霉之
    水痕，原告乃於103 年6 月1 日會同被告、定泰建設徐主任
    及其水電廠商至被告所有之門牌號碼為桃園市○○區○○街
    000 號4 樓之2 房屋（下稱系爭4 樓房屋）調查漏水之原因
    ，得知因被告所有之系爭4 樓房屋主臥室樓地板內之冷氣排
    水管疏於修繕，致該排水管漏水而滴落至樓下即原告所有之
    系爭3 樓房屋，原告因而受有損害。又因須進入被告所有之
    系爭4 樓房屋內修繕，始能阻絕漏水，然被告屢經原告催告
    修繕，仍置之不理。且系爭4 樓房屋及系爭3 樓房屋之修繕
    工程項目及修繕費用各如附表一及附表二所示內容。為此，
    爰依公寓大廈管理條例第6 條第1 項第2 款、同法第12條及
    侵權行為之法律關係，訴請被告應容任原告進入系爭4 樓房
    屋修繕漏水，並應給付原告修復費用79,228元等語，並聲明
    ：如主文第1 項、第2 項所示。
三、被告未於言詞辯論期日到場爭執，亦未提出準備書狀作何聲
    明或陳述。
四、原告主張之上開事實，核與證人即水電師傅黃逸麟於本院審
    理中之證述相符，並有原告提出之建物登記謄本、存證信函
    、估價單、現場照片等件各1 份在卷為證，且被告已於相當
    時期受合法之通知，然於言詞辯論期日不到場，亦未提出準
    備書狀爭執，依民事訴訟法第436 條第2 項、第280 條第3
    項準用第1 項之規定，視同自認。足認，上情為真。
五、茲就原告之各項請求是否有理由分述如下：
  (一)系爭4樓房屋修繕方式部分：
    按公寓大廈管理條例第6 條第1 項第2 款規定：「他住戶因
    維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線，必須進入
    或使用其專有部分或約定專用部分時，不得拒絕。」。經查
    ，因被告所有之系爭4 樓房屋主臥室樓地板內之冷氣排水管
    疏於修繕，致該排水管漏水而滴落至樓下即原告所有之系爭
    3 樓房屋，原告因而受有損害；且須進入被告所有之系爭4
    樓房屋內修繕，始能阻絕漏水之事實，已如前述，參諸前開
    規定，原告主張：被告應容任原告進入被告所有之系爭4 樓
    房屋內，進行如附表一所示內容之修復工程，為有理由。
  (二)系爭4 樓房屋修繕費用部分：
    次按專有部分之共同壁及樓地板或其內之管線，其維修費用
    由該共同壁雙方或樓地板上下方之區分所有權人共同負擔，
    但修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由所致者，由該區
    分所有權人負擔，公寓大廈管理條例第12條有明文規定。經
    查，因被告所有之系爭4 樓房屋主臥室樓地板內之冷氣排水
    管疏於修繕，致該排水管漏水而滴落至樓下即原告所有之系
    爭3 樓房屋等情，已如前述，因系爭4 樓房屋主臥室樓地板
    內之冷氣排水管僅為被告所使用，其並未適時維護或更新管
    線，導致發生漏水，乃屬可歸責於被告，依前開法條但書規
    定，被告自應負擔如附表一所示內容之系爭4 樓房屋之修繕
    後費用50,850元。進而，原告依前開法條但書規定，請求被
    告給付如附表一所示內容之系爭4 樓房屋之修復費用50,850
    元，應屬有據。
  (三)系爭3樓房屋損害賠償部分：
    又按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責
    任，民法第184 條前段有明文規定；再按物被毀損時，被害
    人除得依民法第196 條請求賠償外，並不排除民法第213 條
    至215 條之適用，依民法第196 條請求賠償物被毀損所減少
    之價額，得以修復費用為估定之標準，但以必要者為限（例
    如修理材料以新品換舊品，應予折舊）；依民法第196 條規
    定，命加害人向被害人賠償其物因毀損所減少之價額，其額
    數應以該物受損後之價值與毀損前原來之價值比較決定之，
    此有最高法院77年度第9 次民事庭會議決議(一)意旨可資參照
    。經查，因被告所有之系爭4 樓房屋主臥室樓地板內之冷氣
    排水管疏於修繕，致該排水管漏水而滴落至樓下即原告所有
    之系爭3 樓房屋，原告因而受有損害乙節，已如前述，被告
    自應依民法第184 條前段規定，對原告負擔損害賠償之責。
    又原告為修復其所有之系爭3 樓房屋而支出如附表二所示內
    容之費用計29,150元，其中材料費用4,500 元、工資24,650
    元，有估價單1 紙在卷可稽；惟該修復費用中材料費用既係
    以新品更換舊品，則應扣除折舊後計算其損害，而原告主張
    受損之房屋裝潢乃屬房屋設備，無單獨使用價值，其耐用年
    數應隨其主要設備（鋼筋混凝土建築）而定，依行政院頒定
    「固定資產耐用年數表」及「固定資產折舊率表」之規定，
    鋼筋（骨）混凝土建造、預鑄混凝土建造之房屋之耐用年數
    為50年，依定率遞減法每年折舊千分之45，而原告所有之系
    爭3 樓房屋於94年9 月27日建造完成，有建物登記謄本1 紙
    在卷足憑，至本件損害發生之103 年5 月止，原告所有之系
    爭3 樓房屋實際使用年數約為8 年7 月，是原告就更換材料
    部分，所得請求被告賠償之範圍，應以3,728 元為限，加上
    工資費用24,650元，共計28,378元。依此，原告依侵權行為
    之法律關係，請求被告賠償原告修繕系爭3 樓房屋之損失28
    ,378元，亦屬有理。
六、從而，原告請求被告容任原告進入系爭4 樓房屋內進行如附
    表一所示內容之修復工程，及被告應給付原告79,228元（計
    算式：50,850＋28,378＝79,228），為有理由，應予准許。
七、本件係依民事訴訟法第427 條訴訟適用簡易程序所為被告敗
    訴之判決，爰依同法第389 條第1 項第3 款之規定，依職權
    宣告假執行。
八、訴訟費用之負擔：民事訴訟法第78條。
中    華    民    國   104    年    5     月    21    日
                  桃園簡易庭  法  官  姚葦嵐
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20
日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中    華    民    國  104     年    5     月    26    日
                              書記官  張妤凡
附表1：系爭4樓房屋修繕部分
~T35L2XO;
┌──┬────────┬──┬──┬─────┬─────┬───┐
│項目│名            稱│單位│數量│單      價│總      額│備  註│
│    │                │    │    │（新臺幣）│（新臺幣）│      │
├──┼────────┼──┼──┼─────┼─────┼───┤
│1   │牆地面打鑿      │工  │  2 │  2,500   │  5,000   │      │
├──┼────────┼──┼──┼─────┼─────┼───┤
│2   │水電接管        │工  │  1 │  2,500   │  2,500   │      │
├──┼────────┼──┼──┼─────┼─────┼───┤
│3   │材料費          │式  │  1 │    800   │    800   │      │
├──┼────────┼──┼──┼─────┼─────┼───┤
│4   │泥作修補貼磚美容│工  │  3 │  3,000   │  9,000   │      │
├──┼────────┼──┼──┼─────┼─────┼───┤
│5   │水泥砂          │式  │  1 │  8,400   │  8,400   │      │
├──┼────────┼──┼──┼─────┼─────┼───┤
│6   │磁磚填縫黏著劑  │式  │  1 │  1,000   │  1,000   │含材料│
├──┼────────┼──┼──┼─────┼─────┼───┤
│7   │油漆復原        │戶  │  1 │  3,000   │  3,000   │      │
├──┼────────┼──┼──┼─────┼─────┼───┤
│8   │垃圾清運        │車  │1/2 │  1,750   │  1,750   │      │
├──┼────────┼──┼──┼─────┼─────┼───┤
│9   │清潔            │戶  │  1 │  8,000   │  8,000   │      │
├──┼────────┼──┼──┼─────┼─────┼───┤
│10  │雜工清運        │工  │  2 │  1,450   │  2,900   │      │
├──┼────────┼──┼──┼─────┼─────┼───┤
│11  │家具保護搬移    │戶  │  1 │  5,000   │  5,000   │      │
├──┼────────┼──┼──┼─────┼─────┼───┤
│12  │材料運費補貼    │趟  │  1 │  3,500   │  3,500   │      │
├──┴────────┴──┴──┴─────┼─────┼───┤
│         總計（新臺幣，未稅）                 │ 50,850   │      │
└───────────────────────┴─────┴───┘
附表2：系爭3樓房屋修繕部分
~T35L2XO;
┌──┬────────┬──┬──┬─────┬─────┬───┐
      │項目│名            稱│單位│數量│單      價│總      額│備  註│
│    │                │    │    │（新臺幣）│（新臺幣）│      │
├──┼────────┼──┼──┼─────┼─────┼───┤
│1   │裝潢拆修        │式  │  1 │  5,000   │  5,000   │含材料│
├──┼────────┼──┼──┼─────┼─────┼───┤
│2   │油漆復原        │戶  │  1 │  3,000   │  3,000   │      │
├──┼────────┼──┼──┼─────┼─────┼───┤
│3   │垃圾清運        │車  │1/2 │  1,750   │  1,750   │      │
├──┼────────┼──┼──┼─────┼─────┼───┤
│4   │清潔            │戶  │  1 │  8,000   │  8,000   │      │
├──┼────────┼──┼──┼─────┼─────┼───┤
│5   │雜工清運        │工  │  2 │  1,450   │  2,900   │      │
├──┼────────┼──┼──┼─────┼─────┼───┤
│6   │家具保護搬移    │戶  │  1 │  5,000   │  5,000   │      │
├──┼────────┼──┼──┼─────┼─────┼───┤
│7   │材料運費補貼    │趟  │  1 │  3,500   │  3,500   │      │
├──┴────────┴──┴──┴─────┼─────┼───┤
│         總計（新臺幣，未稅）                 │ 29,150   │      │
└───────────────────────┴─────┴───┘ 

7樓房屋倒塌，68名住戶，幸無人傷亡

205/6/9，貴州省遵義市，有一棟7層樓高的民宅，住了68名住戶。深夜時，有一對機靈的夫婦，
老公是從事建築工作，
在牆面發現了不尋常的裂縫，立即挨家挨戶呼喊鄰居，告知鄰居此事，並且鄰居撒離。
所有人員離開後，半小時，大樓整個倒塌。

看到這則新聞，會讓人擔心，台灣有些海砂屋，其實屋況有不甚理想。希望大家都能注意自身的屋況。

http://news.singtao.ca/toronto/2015-06-10/china1433917368d5623830.html

住戶有糾紛，新的協調的機制產生

以往，住戶之間，若產生糾紛，處理的方式，如下：
1.管理委員會協調
2.里長協調
3.發存證信函
4.調解委員會
5.法院程序

而如今，又出現了一種新的協調機制：「台北市公寓大廈爭議事件調處委員會」。
台北市建管處將於近期成立，未來住戶間或與管委會有糾紛、無法自行解決，可向市府申請調處。
據《公寓大廈管理條例》規定，縣市政府為處理公寓大廈爭議事件，可邀資深建築師、律師等專家成立調處委員會，新北、台中和高雄市都已設置相關組織。
調處委員會沒有「裁判權」，主要目的是協調。

香港滲水辦漏水檢測九年查不出來

香港地小人稠，住戶之間，不少漏水糾紛問題。
為此，香港針對此事，設立了一個政府單位：滲水辦。
專責處理漏水糾紛檢測事宜，且處理了不少個案。
但是也踢到不少鐵板。
因為，有些漏水問題，不容易檢測。

下面的這個案例，查了九年，還沒查出來。樓下的住戶，當然，非常不開心

商舖漏水9年未解決　滲水辦辦事不力
http://hk.on.cc/hk/bkn/cnt/news/20150605/bkn-20150605193743722-0605_00822_001.html

公寓大廈外牆收支的四件事，長期修繕

公寓大廈外牆部份收入與支出事宜，大部份的人會關心四件事：
一、外牆廣告租金收入事宜，這部份收入，歸管委會，大致而言，無太大的爭議。
二、外牆磁磚剝落修繕事宜，這部份，由管委會負責修繕，也無太大爭議。
三、外牆清洗事，這部份，也歸管委會負責處理，也無太大爭議。
四、而外牆防水事宜，修繕事宜，歸誰負責呢？管委會或是區分所有權人呢？

本文茲就第四部份，外牆防水修繕事宜，進行探討。
公寓大廈管理條例第八條規定：「公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備，其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為，除應依法令規定辦理外，該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議，經向直轄市、縣（市）主管機關完成報備有案者，應受該規約或區分所有權人會議決議之限制。」
綜上，外牆部份，並非專有部份，故外牆收支四件事中，的前三項，目前皆由管委會來負責。
惟第四項，外牆防水事宜，在實務上，管委會多半不會積極處理。
主要的因素在於，若是這個部份，也由管委會來負擔。則管委會的支出，會極為龐大。
但是，住戶多半會向主管機關陳情。但是主管機關，也只會建議：
「首先應確認屬專有部分、約定專用部分、共用部分或約定共用部分及漏水產生原因、責任歸屬，再依公寓大廈管理條例第10條規定辦理；如管理委員會對漏水情形置之不理或要求住戶部分負擔，住戶得於自行修繕維護後，蒐集相關事證，循司法途徑強制支付或當地轄區區公所申請調解。」

1111人力銀行、yes123人力銀行、518人力銀行，cp值

由於公司徵員，需要使用人力銀行，茲將使用心得，做個記錄。
我們飛鼠工程使用過1111人力銀行、yes123、518，但沒有使用104人力銀行
1.價格部份：1111人力銀行>yes123>518人力銀行
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3.人才來訪記錄：1111人力銀行與518人力銀行，可以使用。但yes123無些功能

綜合評論：1111人力銀行、518人力銀行，ok。yes123較弱