漏水糾紛，主委住戶持刀相向2015/12/19

今日看到一則台視的新聞2015/12/19
重點如下：
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台北市萬華區一棟社區的胡姓主委、住在大樓的5樓，不滿住在六樓的住戶家中漏水好幾年卻不修理，雙方口角後，
主委氣到拿了折疊水果刀就往對方身上刺。鬧上警局，並互持偒害告訴！

飛鼠工程新聞點評：
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綜觀國內外，樓上樓漏水糾紛問題，往往由於樓上住戶，配合查驗的意願低，往往導致樓下住戶需要長期忍受漏水之苦，且不知是否有解決之日。

依公寓大廈管理條例第六條第一項第二款規定：「他住戶因維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線，必須進入其專有部分或約定專用部分時，不得拒絕。」
事實新聞中的主委，應該依循公寓大廈管理上述條例來處理，較為允當。
然而，不要高興的太早，上述條文的引用，也不是主委說的算。這必須進行法律程序後，透過法院來執行。實際上，還是要經歷冗長的流程。

以香港為例，他們為了處理這一類的問題，設立了「滲水辦」的機關來判定樓上樓下漏水問題，雖然有了專責機構來處理，接著又面對了另一個更為複雜的問題。那就是，有時候查不到漏水的原因。

這到底應該如何是好呢？這就考驗政府的智慧了。

註：
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http://www.ttv.com.tw/news/view/default.asp?i=10412190021800L&from=648

漏水不修爆口角 社區主委揮刀傷鄰濺血
修繕喬不攏 火爆揮拳騎樓打到大廈內
"他拿刀刺我" 男遭刀襲抵抗手滿傷痕
揮水果刀砍鄰撕破臉 雙方互提告傷害
"他拿刀刺我" 男遭刀襲抵抗滿手傷痕

大樓長期漏水的問題，引發男子拿水果刀攻擊鄰居！台北市萬華區一棟社區的胡姓主委、住在大樓的5樓，不滿住在六樓的住戶家中漏水好幾年卻不修理，往下影響到居住的5樓他、甚至是4樓。怒氣長期累積下，在今天早上大爆發。當時雙方在樓下碰到面，馬上又為了漏水的事情吵了起來，主委氣到拿了折疊水果刀就往對方身上刺。鬧到進了警局，雙方都提出傷害告訴！


兩名男子走出大門，站在騎樓下，講沒兩句話，突然暴走，雙方扭打在一起，只見你一拳，我一拳，一路打到大廈內，旁邊溜狗的民眾見狀，趕快轉身離去，就怕被波及到，過程中，其中一名胡姓男子，還拿出水果刀，意圖殺人。講的忿忿不平，因為差一點可能就沒命了，手上還因為抵抗，留下被刀子劃傷的傷口，早上九點多，萬華區這間大廈，住在五樓的胡姓主委跟六樓的洪先生，因為長期漏水問題，雙方早已埋下心結，沒想到一早又在樓下相遇，隨即發扭打，爆發衝突。63歲的胡姓主委供稱，自己平常吃素，愛吃水果才會隨身帶刀，但身為社區主委，卻與鄰居發生衝突，現在雙方互相提出傷害告訴，鄰居關係，徹底撕破臉。

噪音法院判決，需尋求第三方公正鑑定單位

2015/11/19，TVBS有一則新聞，內容重點如下：
二樓住戶晚上，發出噪音過大，影響一樓住戶權益，違反「噪音管制音法」。
但是一樓在晚上遇到二樓住戶發出噪音時，需要報警處理，找到證人作證再加上要環保局協助測量。
由於無法有效舉證，導致敗訴。

飛鼠工程新聞點評：
其實樓上樓下住戶的糾紛，遇到這種問題，以過往法院的判例看來。
若是一樓權益受損住戶，想要贏得法院的勝訴，多半需要長期且大量明確的證據，
才能獲得勝訴。
本案中，若是一樓住戶，在晚上時間，無法找到警察及環保局協助的話，
其實，也可以試著尋求第三方公正鑑定單位，記錄噪音值，並出具書面證明。
否則，證據若是不夠充分的話，是難以勝訴的。

註：
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什麼聲音？樓上沖馬桶　樓下吵到睡不著
http://news.tvbs.com.tw/local/news-626574/

判決一拖拖了4年，原來當初林小姐家裡除了漏水問題還有噪音，她一同連帶提出民事求償，但偏偏法官又把噪音標準值弄錯了，而且其實噪音問題實在難以舉證，因為聲音不定時出現之外還得要報警處理，找到證人作證再加上要環保局協助測量，但公證單位無法24小時隨時來你家測，關於噪音的判決總讓人無法信服。
一聽到樓上又傳來聲音，林小姐拿起錄音筆馬上蒐證，4年來長期忍受就是沖馬桶的聲音，蒐證已經成為她的本能反應。
一樓漏水住戶林小姐：「提告後兩年多我們等待那麼久，法官居然還把判決主文寫顛倒。」
原來一審判決法官把原告和被告的地址根本寫顛倒，幾經折騰修正後上訴一拖又是好幾個月，但最後看到判決書更傻眼，因為噪音準則也有問題。
一樓漏水住戶林小姐：「法官居然沒有就我們提出的來仔細的研究，行政院法規對噪音管制標準相關的規定。」
原來判決書上法官引用的噪音管制區劃定準則，依照環保署所規範的噪音分貝是噪音管制標準，差別就是在於夜間音量標準值一個是42分貝，就像是電風扇運轉聲，但管制區的劃定準則是50分貝，大約是吹風機的聲音，兩種音量根本標準完全不同。
其實近幾年來類似噪音官司裡，有的是半夜洗衣服的聲音、吹頭髮，甚至連電梯運轉也會被提出好擾民，但民眾要提告蒐證其實真的很難，三更半夜突然椅子移動聲或是跑步聲都會讓人受不了，不定時出現蒐證不容易就算了，還得先報警，再請來環保局幫忙測量，也要找到證人來證明都曾聽到，只是法院判定噪音大小聲得以客觀的角度，但公證單位無法24小時隨時在你家幫忙蒐證，也難怪判決常讓人無法信服。

啥！您用瀝青做防水

聯合報有一則新聞，內容重點如下：
安樂區壯觀里一帶的集合式住宅約有2000多戶民眾居住，半年來飽受空氣飄散燃燒異味之苦，當地居民在網路上議論紛紛，「通常在晚上10點多開始，7、8天出現一次。」
最終，找出附近建築工地施作屋頂防水工程，燃燒塊狀瀝青飄出惡臭，已依違反空氣汙染防制法開罰10萬元。

飛鼠工程新聞點評：
瀝青防水工法，最主要的問題，不在於防水的功能好壞。而是在於環保問題，因為會污染空氣，所以，目前大部份的防水公司，都不會使用這種材料進行防水工程。

註1：
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建案防水塗料飄臭 開罰10萬元
http://udn.com/news/story/7321/1323507-建案防水塗料飄臭-開罰10萬元
2015-11-19 02:42聯合報 記者林孟潔／基隆報導

安樂區壯觀社區常飄散燃燒惡臭味，時間長達半年，居民苦不堪言，環保局循著臭味追查，找出附近建築工地施作屋頂防水工程，燃燒塊狀瀝青飄出惡臭，已依違反空氣汙染防制法開罰10萬元。

壯觀台北社區附近建築工地燒瀝青做防水塗料，社區住戶常聞到惡臭長達半年，苦不堪言。

壯觀社區近半年來常聞得到燃燒異物的惡臭味，住戶叫苦連天擔心影響身體健康。住戶上網po文訴苦，表示惡臭通常於晚間10點多開始，最晚到凌晨1點半都聞得到，約1周出現一次，老人、小孩都受不了。

居民表示，封緊門窗開空調都沒有用，空調系統會把燃燒味帶進屋內，這幾天天氣不錯，晚上開窗睡覺就很涼爽，但現今都不敢開窗。

環保局長賴煥紘指出，社區附近有建築工地，工人施作屋頂防水工程時，燃燒塊狀的瀝青，融化成柏油當作塗料，廠商原本在空曠地區燃燒瀝青，被稽查後移入室內，但惡臭味還是持續飄散。

他說，未來再發現類似情事會加倍裁罰，民眾聞到異味可以通報環保局，稽查人員會到頂樓測風向，再去尋找汙染源，廠商也允諾不再加熱瀝青，會加強稽查工地，逐層查是否藏有加熱設備。

另起汙染事件，民眾前天下午也於七堵河堤旁，發現基隆河面遭「染色」，汙水呈乳白色或粉綠色，疑似遭人惡意排入廢水，汙染河川水質。

賴煥紘說，因廠商進行62快速道路護坡工程，當地地下水層高於河川地，工人打地錨鑽破地下水層致河水混著土壤改良劑及其他液體流入基隆河中，但環保人員到場汙水已散去，並未開罰。

瀝青防水

房屋下陷應如何修復？

要了解房屋為何會下陷前，我們應該了解一下「土壤孔隙率」，如下：
http://www.homemesh.com.tw/item/19258

「孔隙」率，顧名思義，即是「孔隙空間」佔整個物體空間的百分比。我們以底下的幾何圖形來說明：

經由上述計算可知，圖形一的孔隙率遠大於圖形二的孔隙率。換句話說，顆粒排列方式，會造成孔隙率大小的差異。
土壤液化現象，也就是經由地震擾動，砂土顆粒的排列結構，由疏鬆的狀態(孔隙率大)，改變成緊緻的狀態(孔隙率小)，形成土層下陷，以及噴水噴砂的現象。如下圖示意：

土壤孔隙率會造成房屋下陷問題之後，那解決方案呢？請閱下面影片：
Bozuk zeminlerin onarımı
k

一般而言，聚胺脂灌注材，可性質分類有以下方式：
1.發泡與不發泡
2.柔性與剛性

請注意，此處所使用的灌注材，必須是剛性的，才能使用。
目前國內能處理的廠商並不太多，
而飛鼠工程正好有能力處理這一類的問題。

過了半年保固追訴期，3800萬漏水屋求償被駁回

近來看到一則新聞：
一、台灣時報
民眾買屋小心保固追訴期，以免蒙受損失
http://www.twtimes.com.tw/index.php?page=news&nid=529349
二、自由時報
注意保固追訴期！他花3800萬買漏水屋竟不能索賠…
http://news.ltn.com.tw/news/society/breakingnews/1502379

飛鼠工程評論：
這是一件具有爭議的新聞。
這則新聞的大意是說，買方超過了半年的保固追訴期，因此被駁回。(但是依舊可以上訴)

本案很可能是引用民法第356條。
此處涉及了以下的問題：
「請求瑕疵擔保責任之時效為何？是不是六個月內不主張就不能再主張？」

民法第356條明文規定：「買受人應按物之性質，依通常程式從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物。」
同法第365條明文規定：「買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。前項關於六個月期間之規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之。」
所以買受人發現有漏水的情況時必須立即通知出賣人，並須於通知後六個月內行使其解除權或請求權，而自買屋時起經過五年後方發現有瑕疵，縱即時為通知，亦無法再行使解除權或請求權。故所謂六個月內須主張權利是指買屋後五年內發現漏水立即通知出賣人後六個月內主張其權利，而不是指買屋後六個月內就必須要主張。

本案，值得持續追蹤。
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註1：
民法第356條：
「
買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由
出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。
買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承
認其所受領之物。
不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為
承認其所受領之物。
」

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註2：
民眾買屋小心保固追訴期，以免蒙受損失
http://www.twtimes.com.tw/index.php?page=news&nid=529349
　〔記者鍾錦榮高雄報導〕民眾買屋請小心保固追訴期！以免蒙受損失。一名高姓男子以三千八百萬元買了一棟中古透天厝，不料進住後，才發現窗台漏水，認為前屋主及房仲刻意隱瞞，提告索賠三百八十萬元；但雄院審結指出，窗台遮雨棚非房屋結構，漏水不會影響房屋功能，且高男逾半年沒再請求前屋主修繕房子，已逾追訴期，因此判處高敗訴，並駁回其訴求。

　一○二年十一月間，家住高雄的高姓男子透過房仲介紹，找到一間地坪三十一坪、建坪一百四十八坪約八到九年的車庫別墅。當時屋主開價四千八百萬元，但高男在房仲協助下，以三千八百萬元買下該房屋，當時三位房仲各拿到五萬元佣金。

　不料高男搬入進住後，才發現房子有漏水痕跡，並重新獲檢閱當時買屋時的「現況說明書」，發現前屋主和房仲人員在「建物是否有漏水情形」勾選「否」；由於該社區中古屋價約三千五百萬元，若不是房仲一再保證前屋主很少住，而且還附上高檔裝潢，他才以高於市價行情買下該屋，不料卻買到漏水屋，所以提告房仲和前屋主，應賠償他三百八十萬元。

　但法官審結指出，依據三房仲證稱，高男數度入內觀看房子，交屋時也沒有發生漏水情形，認為已善盡產權調查義務，且事後也積極連絡前屋主出面處理；另前屋主也表示，其買下該房子時，確實曾發生漏水情況，但建商已完成修繕，因此駁回高訴求。

註3：
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注意保固追訴期！他花3800萬買漏水屋竟不能索賠…
http://news.ltn.com.tw/news/society/breakingnews/1502379

〔記者黃佳琳／高雄報導〕高市高姓男子花了3800萬買了間中古透天別墅，入住後，卻發現2樓窗台有漏水痕跡，高男認為房仲和前屋主刻意隱暪，提告求償380餘萬，高雄地院審理時，前屋主認為窗台遮雨棚非房屋結構，漏水不會影響房屋功能，且事後也派工修繕，法官認為高男超過半年時間沒再請求前屋主修繕房舍，已逾追訴期，駁回高男之訴。
民眾買賣房屋，要注意房屋保固追訴期限。（資料照，記者陳品竹攝）
民眾買賣房屋，要注意房屋保固追訴期限。（資料照，記者陳品竹攝）
判決指出，102年11月間，高姓男子透過房仲介紹，找到1間地坪31坪、建坪148坪約8至9年的車庫別墅，當時屋主開價4800萬，高男在房仲協助下，順利以3800萬元買下房屋，當時3位服務的房仲各拿到5萬元佣金。
高男一家入入住後發現，剛買的房子有漏水痕跡，但高男重新檢閱當時買屋時的「現況說明書」，發現前屋主和房仲人員在「建物是否有漏水情形」勾選「否」，高男認為，該社區中屋價約3500萬元，若不是房仲一再保證前屋主很少住，而且還附上高檔裝潢，他才會以高於市價行情買下該屋，但卻因而買到買到漏水屋，他提告要求房仲和前屋主應賠償他380萬。
高雄地院審理時，3位房仲供稱，交屋前，高男數度入內觀看，交屋時也沒有發生漏水情形，但交屋後，高男卻說發現漏水，他們認為已善盡產權調查義務，且事後也積極連絡前屋主出面處理，不認為自己有錯。
前屋主也說，她剛買下房子時，確實曾發生漏水情況，但建商也已完成修繕，因此她才會在「建物是否有漏水情形」勾選「否」；交屋後，高男透過房仲連絡她說房子有漏水痕跡，她派工前往後，發現是窗台遮雨棚矽利康老舊，可能會造成漏水，雖不影響房屋功能，她還是花了2萬多塊幫忙處理善後。
法官認為，高男103年3月發現有房子有漏水痕跡後，約1個月時間，前屋主就派工處理好漏水情形，直到今年1月高男提告前，都沒有再通知前屋主進行修繕，因此認為已過6個月追訴期，加上前屋主也當庭同意，未檢只要遮雨棚再漏水，她一定會負責到底，因此審理後駁回高男之訴，全案仍可上訴。

水管出現聲音，法院判賠

聯合報有一則新聞
「熱水管「水錘」聲響 法院判噪音」
2015-11-04 記者王聖藜／台北報導

這則新聞，很有意思，樓上住戶水管中出現「水鍾現象」，被樓下住戶一狀告上法院。
法院判樓上住戶敗訴，法院判賠12萬元，並需修繕到不再發出噪音為止。
顯然，這是爰引「噪音管制法」來處理的。
看來，飛鼠工程似乎也該買一台「分貝計」來玩一玩。

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家住7樓的朱姓男子因樓上陳姓鄰居家埋在牆內的熱水管有「水錘現象」產生聲響，提告求償；法官確認聲源，認定聲響影響到睡眠品質，昨天判決陳家應將埋在樓板中的熱水管暗管改為明管，且修繕到不再發出噪音為止，還給朱家安靜。

朱另外指控陳家浴室漏水，求償31萬元，法官判決陳要將浴室修繕至不漏水，並賠償朱家12萬元。

所謂「水錘現象」是指水管內的水本來流動自如，不過，當水管打開的閥門突然關閉，水流對閥門產生壓力，因管壁光滑，後續水流在慣性作用下迅速達到最大，撞擊管壁產生噪音。

住台北市光復北路的朱姓男子指控，陳姓鄰居多年前整修房屋變更熱水管線，每天產生巨大聲響，造成他和母親情緒焦慮，有睡眠障礙，母親6年來要靠藥物入眠，此外，陳家浴室漏水不修理，要求陳家賠償。

陳姓人家則辯稱，是正常上班族，不會在三更半夜洗澡，推測是樓板太薄及熱脹冷縮的自然現象，他們有在浴室重貼磁磚，但這不是漏水的原因。

法官根據實測結果發現，8樓陳家使用熱水器時，7樓客廳測到最大音量達45分貝，少則也有42分貝，都超過噪音管制的深夜住宅區標準，判決敗訴。

註：
噪音管制法

漏水屋未出租，可否要求管委會賠償？

台南市有棟公寓大樓地下一樓漏水，經鑑定是大廈共有部分有瑕疵造成，屋主以租不出去為由，向管委會求償租金、修復費，一審判賠204萬，住戶大驚，擔心大樓基金會入不敷出，齊心挺管委會上訴。台南高分院認為房子漏水沒修復也沒出租，何來損失，逆轉改判管委會勝訴。
這則新聞，是具有爭議性的，但是法官所持觀點，也不是完全站不住腳。
若是台南地下一樓的屋主(被漏戶)，原先有房客，後來出現漏水問題，而不在續約，則有權利向管委會求償。
但本案中，屋主是以租不出為由，向管委會求償，但未被法官接納。

惟本案，只是二審，還可上訴。這件案例值得追蹤。

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註：
漏水沒修求償 未出租二審敗訴
http://udn.com/news/story/7321/1285240-漏水沒修求償-未出租二審敗訴

2015-11-01 03:33:36 聯合報 記者鄭惠仁／台南報導
台南市有棟公寓大樓地下一樓漏水，經鑑定是大廈共有部分有瑕疵造成，屋主以租不出去為由，向管委會求償租金、修復費，一審判賠204萬，住戶大驚，擔心大樓基金會入不敷出，齊心挺管委會上訴。台南高分院認為房子漏水沒修復也沒出租，何來損失，逆轉改判管委會勝訴。

管委會表示，二審官司打了1年多，住戶都好關心，常常詢問進度，及法庭攻防情形，也有住戶去旁聽，就怕又敗訴。這幾天住戶知道贏了官司，都很高興。

管委會指出，大樓每年管理費約收300萬元，扣掉人事、維護等費用，常不夠開銷，需要長年累積下來的基金來填補；如果基金拿來賠償，勢必又要每戶收錢，住戶會受不了。感謝法官主持正義，還住戶公道。

胡姓女子2010年初購得大廈地下一樓約700坪，原欲租補習班，卻發現有漏水、潮濕而租不出去，要求賠償租金、修復費用。台南地院以每月租金6萬及修復費45萬元計算，認為胡可求償285萬，但扣掉胡欠繳的管理費，應賠償204萬。

去年4月管委會上訴，強調僅有公用部分須由管委會修繕，且胡未繳納管理費，無權要求修繕。管委會指胡到目前已欠繳管理費百餘萬元。

台南高分院合議庭認為，經鑑定漏水原因是大廈公用部分有瑕疵造成，如地面層中層的通氣窗、平台有裂縫且易積水，雨水經由縫隙、裂縫滲入，因此管委會應負擔修復費用。不過，屋主沒修復，也未能提出租賃等證據，因此沒有損害，駁回賠償請求，全案仍可上訴。