百萬等級紅外熱像儀研討會

紅外線熱像儀的應用，愈來愈廣範
今日請來Flir 鍾伯昌先生解說二個主題：
一、漏水檢測
二、外牆安全檢測

管道間漏水，管委會上爭論不休。直到這人出現，所有人都安靜下來

2017/5/10，桃園某一個花園社區，接到一個女生的電話，感覺上是一個無助的女士。
來電請我們(飛鼠工程)協助處理管道間漏水問題。

無助的女士：「我們社區，由於管道間漏水嚴重，七樓到三樓漏水嚴重，三樓牆面已經開挖了，發現管道間上方不斷有水流下來。
四樓到七樓牆面也非常潮溼。我本身是四樓受災戶。後來，我們社區找人做過管道間攝影工程，已經知道漏水位置，在八樓地坪位置。」
我：「既然做過管道間攝影，那找我們飛鼠工程過去是要做什麼？」
無助的女士：「目前只確認是八樓附近會漏水，但要釐清是公管或是私管漏水？」
我：「方便將錄影內容傳給我看一下嗎？」

當我看完這位無助的女士傳來的錄影資料(總共3分14秒)後。
我：「這是專有區域漏水進入管道間的。」
無助的女士：「但是八樓住戶認為是公管問題，要管委會負責處理。」
我：「所以，你是要我們專程，由台北跑到桃園參加管委會2017/5/12，進行解說，是嗎？」
無助的女士：「是的」
我：「了解，那我們必須向您收取解說費，可以嗎？」
無助的女士：「沒問題」
我：「我們要事先收取費用，您能夠接受嗎？」
無助的女士：「沒問題」

2017/5/12，當我抵達該社區時，有安管專人為我安排停車位。
透過這位安管，我才突然知道，這位無助的女士，其實不是一般住戶，
而是1000位住戶的大主委。

管委會上，討論了不少議題。當最後，討論到管道間漏水問題時，八樓住戶與管委會爭的面紅耳赤。
連我能否上台解說，都受到極大的質疑。(我差點以為來到了立法院)

最後，終於同意讓我上台使用PowerPoint說明。
我使用了20張圖片，配合影片的說明，
我下了結論：「這是八樓專有區域漏水至公共管道間，屬於專有區域漏水問題。」
當我拿出一張張圖片說明時，全場鴉雀無聲。
八樓住戶，也心知肚明，問題所在。
報告完畢之後，我離開會場。

飛鼠工程簡介

管道間水滴出現

當天晚上，我收到了主委的line，上面寫著：
「管委會與所有的受災戶非常感謝協助您的協助，整件事情已經圓滿落幕了」

管道間漏抓漏-多點漏水問題之探討

2017年4月份，台北市忠孝東路東區某知名大樓，管道間有漏水問題，業主找了飛鼠工程進行管道間抓漏工程。
我們在15樓頂樓，放管道間攝機，由上往下放。沒多久，我們就發現12樓地板處往上約一米處，水管破裂，有明顯漏水問題。由是很開心的打道回府。

第一處漏水位置，是水管漏水

管道間漏水，水管漏水

 
回到辦公室後，重新整理資料之後，才發現。這個管道間不止一處漏水，而是二處漏水，但是位置，同樣是在12樓。

第二處漏水處，是由牆面滴出來的。
滴水的速度，為0.25秒，肉眼無法辨視。

牆面出水1

牆面出水2

牆面出水3

牆面出水4

牆面出水5

我重新放慢速度，製作的一個檔案，才看得出來。



結論：
管道間抓漏，其實，真的需要非常的細心

鼠患防治的三種工法-寫給怕老鼠的你

今日，2016/10/21，接到一通女生的來電，
她說家中，有些在牆壁外側的管線交接處及排風扇位置，會有老鼠跑進來。
她已經快瘋了。
希望，我們能夠以蜘蛛人垂降方式，由外側將這些縫隙補掉。

接到她電話，突然讓我想起好幾年的事，三傑大廈的老鼠大會戰

基本上，我們公司飛鼠工程，是防水工程為本業。而不是處理防鼠工程。

雖然，這種垂降工程對於我們並不難，但是，我想要針對鼠患防治工程來進行討論。

老鼠防治法

基本上，防鼠工程，可以分為三種(細分的話，就不止了)：
一、毒殺工法-用鼠餌滅鼠。如果，老鼠死在難以接近的地方，那你家裏會臭死
二、補鼠工法-使用補鼠器、黏鼠板
三、工程阻斷法-使用工程方式，將鼠道阻斷，讓老鼠無法進來。這種方法，其實比較健康，乾淨，又不用殺生。

第一種方法與第二種方法，基本上是目前大部份的防鼠公司採用的工法，多半只能治標、不能治本。
我今日想要針對「工程阻斷法」來進行討論。

工程阻斷法實務---------------------------------
緣起：
三傑大廈，一棟14層樓的辦公大樓，位於八德路與敦化南路交接處，過去曾受鼠患困擾。
因為，一樓、二樓有餐廳。其他樓層，則為辦公室，
老鼠每天晚上，會沿著公共管道在各樓層遨游，還會跑到辦公桌偷吃小女生的零食。
這是，一場不容易處理的案子。
當時，我剛好在那裏服務。雖然，我只是是一個小小的辦公室人員，從來沒有處理過防鼠工程。
但是，這件事剛好落在我身上。

前置整理：
首先，我找了一些台北市知名的鼠患防治專家，請他們幫我們評估，
我並且告知他們，希望他們採取長效斷絕的方案。
但是，這些專家，所提出的方案，多半只是毒殺法與補鼠法，他們只能保證老鼠數量減少，
但沒有把握長期斷絕老鼠。

開始查資料及處理：
我剛始看了，國內外大量防鼠的資料，發現了日本的鼠患工程阻斷法。
於是，個人開始以DIY 的方式，斷絕所有的鼠道，
終於，解決了這個棘手的問題。

事後的簡報：
完工後，
我後來針對，工程阻斷法，做了一次簡報。
請參閱：附件，老鼠防治工程阻斷法
https://drive.google.com/file/d/0B1Rs6BoH_52UNlVDQkw0Y1BqYlk/view?usp=sharing

https://www.facebook.com/permalink.php?story_fbid=351579131855195&id=344776799202095

紅外熱顯像儀抓漏，用在冷氣機查漏

事實上，今日並不是要抓漏，而是要討論屋頂防水工程的。

有位住在松山區的業主，家中頂樓漏水，找我過去討論屋頂防水的事宜。
討論完畢後，她又另外問我冷氣機滴水的事情。

冷氣機的漏水點，如圖一，紅色箭頭處。試問，這裏真的是漏水點嗎？

冷氣機滴水位置

答案是否定的。

拿出紅外線熱顯像儀，就很容易找到答案。

真正的漏水點，是圖二，紅色箭頭處管線接頭處漏水，再流到下方的管，再滴下來的。

紅外線熱顯像儀抓漏

https://www.facebook.com/permalink.php?story_fbid=351052535241188&id=344776799202095

抓漏界收費制，正悄然出現

過往，家中若出現漏水情形，會找抓漏師傅，到家中幫忙抓漏。
一般這種情形，多半不收費用，抓漏師傅憑藉著自身常年的經驗，
進行漏水原因的判斷。
抓漏師傅，免費抓漏，主要是想賺取後面漏水修繕費用的收入。

然而，近年來。漏水原因愈來愈複雜，且住戶自我意識高漲，
漏水問題，若是涉及鄰居，而鄰居未必會配合抓漏，
傳統的抓漏師傅，往往苦無直接證據。
而這些鄰居也會要求要有明確證據，才願意配合修繕。

雙方若是僵持不下的話，
被漏戶，只得再找更專業的單位進行勘漏。
若是找「土木技師公會」勘漏的話，費用非常得高。
所以，也會考慮尋找收費制的抓漏單位。

目前主要的有兩家，
一個是飛鼠工程、一個是水電俠，
所以，業界有「北飛鼠、竹阿俠」之稱。
台北的飛鼠工程專精於管道間攝影抓漏，
而新竹的水電俠謝延忠專精於紅外線熱像儀的抓漏。

這兩個單位，都是藉著儀器進行抓漏。
但是飛鼠工程與水電俠並不是免費勘漏，而是要收費的。
抓漏界收費制，已經悄然出現了。

https://www.facebook.com/permalink.php?story_fbid=344786432534465&id=344776799202095


抓漏雙傑(北飛鼠、南小豬)

儀器抓漏

新興行業追踪：驗樓師

驗樓師，這份工作，香港已在多年。但是驗樓師的水準參差不齊，
加拿大多倫多目前也大約有1500驗樓師，但是，並未有效的管理。
所以，安大略省政府週三(2016/8/17)宣布，計劃今年秋季提出立法，對驗房師實施監管，以便更好地保護消費者。

省政府在新聞公告中說，如果立法獲得通過，將要求持牌驗房師具備合適的資格；對合同、驗房報告、信息披露及驗房的質量設置最低標準；將建立一個獨立的行政機構，管理和執行驗房師發證及相關的法規。
驗房師是目前安省涉及房地產交易活動中唯一無省級監管的職業，他們由不同的行業組織管理，有各自的的培訓計劃及認證標準；而全省每年成交的二手物業中，約65%使用了驗房服務。安省約有1,500名驗房師。

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飛鼠工程新聞點評：
這一類的驗樓師，到底需要那些專業？是值得深思的一件事。

防水抓漏的功力？(含浴廁漏水、屋頂漏水、外牆漏水)
管道間抓漏攝影能力？
冷熱水管漏水檢測的功力？
牆面天花板油漆剝落的原因？
用電設備檢驗的技術？
外牆垂降高空繩索作業，非破壞檢測能力？
玻璃惟幕的漏水及安全檢測技術？
石材、木作、油漆、水電工程的驗收能力？
海砂屋氯離子檢測的能力？
房屋安全健檢的能力？
紅外線熱顯像儀操作的能力？

飛鼠工程曾經接過一些委託處理的案件，如下：
結構技師、建築師、法院
剛好碰到一些極為專業，而他們無法處理的案件，找到飛鼠工程協助，
才能夠完成。顯然，工程檢測工程，是一件極為專業的工作。

要做好驗樓工作，並不容易，但是這是未來的一條路，
誰能走到前面，誰能就擁有一片天。

https://news.ontario.ca/mgs/en/2016/08/ontario-to-license-home-inspectors.html

驗樓師

美國聯合塗料隔熱效果，以紅外線熱顯像檢驗

今日想做個小實驗，來驗證美國聯合塗料 Roof mate 的隔熱效果。
Roof mate ，是一款防水效果極佳的防水塗料，
不僅於此，他還有隔熱效果，大約攝氏2度的溫差。

左側白色防水塗料是美國聯合塗料Roof mate ，右側灰色部份是它牌防水塗料

圖一(上圖)：左處白色部份，是 Roof mate ，右處灰色部份，是它牌的防水材料。

紅外線熱顯像儀觀察牆面

圖二(上圖)：用紅外線熱顯像儀，來觀察牆面。

左側部份，塗布 Roof  mate 的區域，呈現深藍色(點2 的溫度為32度C)，上方未塗布 Roof mate 的區域，為淡藍色(點1的溫度為34度C)。可見Roof mate ，有良好的隔熱效果。

右側部份，塗布它牌防水材料與上方(沒有塗防水材料的區域)，皆為橘紅色，這表示溫度一致，證明它牌防水材料，並無隔熱效果

屋頂綠化變危樓，香港城市大學屋頂塌致三人受傷

香港城市大學校園內的體育館屋頂，2016/5/20日下午忽然倒塌，重達數百噸的混凝土、
巨型金屬支架及天台綠化草皮整個塌下，所幸職員在電光火石間呼叫學生逃走，這起意外才只造成三人受輕傷。
此事肇因是天台綠化疑屬違建工程，使屋頂不勝負荷。

意外發生後，城大校方就天台倒塌事故成立了調查委員會，並表示會於兩周內提交初步調查報告。
不過類似的綠化天台，遍佈整個城大校園，當中有多處更是沒有經申請就施工，故同樣存在安全問題，
一樣有塌下的風險，所以城大在事後，立即派人把多個天台上的植被清除。

城市大學在17日才完成考試週，之前每天有上千名學生在體育館內應考，如果天台塌陷意外提早數天發生，
後果恐不堪設想。城市大學位於九龍塘市區，綠化校園本是好事，可以讓學生有一個更優美的學習環境，
但如果工程沒有經過核准，甚至是違建，反而令學生生命隨時受威脅。

事件發生後，港政府已臨時緊急撥款，將屋頂所有的草皮鏟平。

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飛鼠工程新聞點評：
屋頂綠化工程，有幾點事情必須注意：
一、屋頂防水系統，必須考慮樹根穿刺防水層導致防水層失效及造成樓板牆面裂縫。
二、屋頂綠化宜用淺根系植物。
三、排水系統是否順暢。
四、屋頂綠化工程，是否超過屋頂承載負荷？
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參閱：
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香港城市大學運動中心天台整幅倒塌，至少3人受傷

臺北市綠建築自治條例  

無入則　錯做綠化天台 城大危樓四伏 

城市大學綠屋頂到塌

隔空漏水抓漏記(色水測試法)

2016/5/18，接到一通電話，
有個住在四樓的屋主說，他住在一個老公寓(台北市富陽街)，她是一位家庭主婦。
二樓的屋屋主天花板，常有不定時滲水情形。
二樓與三樓的屋主，找了四個人來電，其中有水電師傅、抓漏師傅、還有xx協會的測漏師。
看完之後，對四樓浴室進行淹水測試，20分鐘之後，二樓天花板就漏水了。
並告知四樓浴室的防水層壞了，需要整間開挖進行修繕。
而且這四位老師傅，講話時非常的凶，該她無法招架。

我問業主，那三樓天花板有滲水情形嗎？
業主說，這四位師傅表示，三樓的的防水，做的是天衣無縫，所以完全無異狀。

我聽到這件事，覺得很玄，於是2016/5/20，約好二樓、四樓的業主，遇去看了一下。
當天我做了三種測試方式，其中二種從略，我主要要談的是淹水測試。

5/18，那天的師傅在浴室採用了淹水測試。所以，我也同樣做了一次，但略有不同的是，
我加了色水測試。

我請二樓屋主去看二樓天花板是否有色水流下來，結果一滴也沒有。
此時，我問二樓屋主，5/18，測試當天，三樓有進行淹水測試嗎？
此時二樓屋主，才告知我，當天三樓有進行淹水測試。

聽起來，很氣人。來了四位師傅，看來不是來抓漏的，而是來欺負人的。
我終於幫四樓業主洗刷委曲了，是為之記。

台水公司，引進西班牙神奇球免停水抓漏方式

南化淨水場抓漏，使用西班牙漏水檢測廠商AGANOVA公司所研發Nautilus（鸚鵡螺）免停水漏水檢測技術。

年初台南大地震造成南化下游送水管多處破損漏水，地面漏水部分雖已搶修完成，但為避免其他微漏繼續擴大造成破管，台水公司將與西班牙AGANOVA公司合作，12日起進行南化淨水場至豐德配水池約20公里口徑2000公厘送水管漏水檢測實證操作。

台水公司表示，AGANOVA公司的服務實績除西班牙外，也包括墨西哥、哥倫比亞、烏拉圭及荷蘭等國自來水事業單位。此次檢測將使用AGANOVA公司所研發的Nautilus(鸚鵡螺)免停水漏水檢測技術，該技術可檢測到漏水量0.04公升/秒之孔洞，發現管線早期微量漏水或異常處，讓管理單位預先防範，確保管線安全。

台水公司指出，此次實地檢測如能驗證該技術在大型幹管之適用性及經濟效益，台水公司未來則將列為幹管漏水檢測標準技術，並評估擴大辦理的可行性。

根據資料顯示，台灣地區104年底漏水率為16.63%，已較全球城市平均漏水率24.6%、亞洲區22個主要城市漏水率22%為優。台水公司為加快降低漏水率，今年將導入各種國外已開發管線安全檢測及自動偵測漏水技術設備，經過適用驗證後再評估是否引進，持續精進管線檢測作業，降低管線漏水量，以提升供水穩定度。

賣壁癌屋 賠修理費21萬元

TVBS 有一則新聞，重點如下：
「台北市吳姓女子購屋後發現家裡有6處漏水、6處長壁癌，花了23個月修理漏水和處理壁癌，無法搬進新屋居住，氣得控告前屋主要求賠償500萬元。
法院審理後3月下旬判決前屋主林姓女子賠償壁癌修理費21萬元。」

飛鼠工程新聞點評：
「本案爭議之處，在於
原屋主售屋時保證沒有漏水，新屋主買下後，發現有壁癌。試問，原屋主，是否需要負責？
法院認為，沒有漏水只有壁癌，是因該屋經過長期、溫度或濕度變化等原因，造成局部結構體產生裂縫，水分沿裂縫或損壞處滲入而產生。不算漏水問題，故原屋主只負修理21萬即可。」
飛鼠工程也曾經處理過這一類的案件，有些潮溼的原因，是反潮結露所造成，並非真的漏水。所以，買方在買屋時，建議找一些有經驗的人士同時會勘，才能保障自身的權益。

新聞來源：
台北市吳姓女子購屋後發現家裡有6處漏水、6處長壁癌，花了23個月修理漏水和處理壁癌，無法搬進新屋居住，氣得控告前屋主要求賠償500萬元。法院審理後3月下旬判決前屋主林姓女子賠償壁癌修理費21萬元。
吳女提告指出，她在102年3月向林女購買台北市一樓房屋，周遭商家林立，因為林女保證沒有漏水，因此以比市價更高的價格1850萬元購屋。同年5月1日交屋。
吳女說，交屋後她才陸續發現房屋內天花板有滲漏水，主臥室潮濕發霉，共計有6處滲漏水、6處有壁癌，致她無法搬入新家，也無法出租。同年9月12日她發函通知林女處理漏水瑕疵或賠償遭拒，後來她花了23個月修理漏水。她要求林女賠償修理費、23個月無法使用房屋費及精神損失共500萬元。
林女反駁，房屋是40年的老屋，雙方買賣簽約以現況交屋，吳女主張的4個滲水點經鑑定沒有漏水；2處是因冷氣機管線老舊或老鼠咬破管線滲水，修復即可。
林女說，6處壁癌則因空氣濕度過高或壁體內結露，造成水滴往下流入壁體內積存，這是因為台灣北部冬季多雨、夏季濕熱致濕度過高，且房屋用氧化鎂板裝潢，本來就容易吸附水氣、不防潮，加上房屋所處濕氣較重，產生反潮現象，並非房屋有滲漏瑕疵。
台北地方法院審理認定，滲漏處經鑑定沒有漏水；壁癌是因該屋經過長期、溫度或濕度變化等原因，造成局部結構體產生裂縫，水分沿裂縫或損壞處滲入而產生，前屋主吳女應負修理責任，判賠修復費21萬餘元。

http://news.tvbs.com.tw/local/news-647293/

壁癌屋

反潮與漏水，傻傻分不清

反潮與漏水，傻傻分不清

最近接了不少業主來電，請我們進行勘漏，大雨天跑過去看過之後，
讓人傻眼。
因為，常常有許多戶，都是反潮情形，而不是房子漏水。

反潮誤認家漏水　兩成民眾求助抓漏師
記者  王偉帆  畢倩涵  ／台北  報導
2016/03/19 19:23 (更新時間：2016/03/19 23:11)

防漏師傅說這幾天接到很多電話，有兩成民眾誤以為是家中漏水，要求抓漏，但其實只是反潮現象；專家建議把窗戶打開，保持通風再開除濕機或者開冷氣，將溫度設定在比室內顯示的低1到2度，否則如果只是消極的擦掉水珠，大約過4小時後又會出現反潮情況。
抬頭一看，門框大水滴像是家裡漏水了，再往廚房走，整片牆壁都有一顆顆水珠，有人急著找來抓漏師傅。
抓漏師傅：「我們只要看到水呈現的一個狀態是圓珠狀，它就是反潮現象。」
連著好幾天大雨，家裡是漏水、還是反潮現象，許多人傻傻分不清楚。抓漏師傅說如果是漏水，抬頭看多半是小面積水漬，以這塊天花板來說漏水顏色較深，長條型約5公分寬，代表內部有裂縫；若是反潮通常會大範圍，內部沒有潮濕，只在表面結水珠。
抓漏師傅張俊仁：「以我們的紀錄來講大概有2成到3成，會認為結露反潮狀況是漏水狀況，大部分一半來講都是處理結露狀況。」
想要解決反潮現象不要以為關窗有效，專家說第一步打開窗戶，讓內外空氣通風、降低溫差，接著打開除濕機或者用電風扇也行，如果沒設備，把冷氣溫度設定為比屋內低1到2度，並且把浴室門關緊，就能有效減緩反潮現象

http://news.tvbs.com.tw/life/news-645168/
https://youtu.be/Adc8vnMjtqQ

台北市屋齡

2016-02-17
王鴻薇指出，北市有9成建物的屋齡20年以上，其中屋齡30年以上建物有9萬多，占全市建物80.3％，屋齡40年至50年建物的比例最高39.53％，有4萬5千多棟，屋齡51年以上也有1萬2千多棟。

http://news.ltn.com.tw/news/politics/breakingnews/1605186

防水抓漏爭霸戰首部曲-試論抓漏達人之商業模式

一、防水抓漏前言
97/12/4，防水抓漏界，出現了一顆明星，那就是抓漏達人成立了。
抓漏達人，償試著企界化的精神來經營防水抓漏業務，短時間內就能以一年3000萬元營業額，橫掃千軍。
但五年之後，最終敗北，何以故？

二、防水抓漏市場的分水嶺
國內防水抓漏的爭霸之戰，可以用97/12/4，作為分水嶺。
在97年12月之前，
國內防水抓漏界，主要的營運架構，可以分為兩種形式：
1、新建案的防水公司
2、民宅的防水抓漏修繕市場。

三、防水抓漏民宅市的變化
本文主要針對，民宅防水抓漏市場來作討論。
民宅防水抓漏市場，一般而言，施工金額較低但抓漏的技巧較高。
(新建案，基本上不太需要抓漏，只需要將防水工程做好，就完成95%的工作了。)
若是民宅有防水抓漏的需求，多半找一些附近的水電師傅、或是泥作師傅，來處理。

但是隨著時間的推移，建物逐漸劣化，民宅修繕市場逐較擴大。
防水抓漏市場漸漸形成了一門專門的行業。

四、防水抓漏明星出世
就在當時，97/12/4，防水抓漏界，出現了一顆明星，那就是抓漏達人(有限公司)成立了。
抓漏達人，是以企界化的精神來經營防水抓漏業務，希望能夠拿下市場。
抓漏達人五年內經手將近3000個工程，並以一年3000萬元營業額，笑傲業界。

五、媒體寵兒
抓漏達人早期，是以韓悦玲、楊明湖為首，找了林意晏(負責工務)共同經營。
韓悅玲、楊明湖是夫妻檔，過去台北市電腦公會工作。(楊明湖是年薪破百萬的電腦展推手)
韓悅玲她的長才，在於行銷。楊明湖的長才，在於業務。
科技新貴轉入防水抓漏界的這件事，非常符合媒體界的口味。所以，抓漏達人，在媒體獲得大量的曝光。

非凡電視台、TVBS、東森、中天、民視、中時電子報、中廣新聞網都曾經報導過。
並且得到經濟部中小企業處微型企業補助，拍攝過微電影。
參閱：
飛起來吧！Mini‧群 微電影(第一集) ─ 抓漏達人


六、網路行銷
抓漏達人不僅在媒體上大量曝光，網路行銷能力也非常強。
google 關鍵字、google seo、yahoo 關鍵字、yhoo seo、blogger、twitter、facebook、youtbue、google plus，都看得到抓漏達人
公司網路行銷表面上風風光光。抬面下，卻是不斷的在燒錢。
seo 每月的開支約4萬元、關鍵字廣告每月約4萬元。合計約8萬元

七、管道攝影機
抓漏達人，擁有「管道攝影機」的專利及技術。並自稱，是國內唯一有此項技術的廠商，
這當然，是行銷話術。市場上，有此項技術的廠商，其實非常的多。
但是管道攝影機行銷能力，最強的則是，抓漏達人。
東森，新台灣大體驗，曾經進行專訪

參閱：
抓漏達人靠「內視鏡抓漏」 營收破千萬

新台灣大體驗-抓漏達人+回收高手+寧夏夜市1/4


八、ERP
企業資源規劃系統（Enterprise Resource Planning），簡稱ERP系統，是一個以會計為導向的資訊系統，利用模組化的方式，用來接收、製造、運送和結算客戶訂單所需
內部的管理系統，乃是正規軍隊的架構。抓漏達人採取ERP系統，進行內外管理系統，追蹤工程成本費用等。每月系統維護費用，當然也是一筆開銷。

九、漫畫行銷
防水抓漏界以漫畫進行銷，也是抓漏達人首創。作者是Blue ，每月發表一篇作品，提供防水抓漏的觀念。不可免的，每月的費用，也是一筆。
參閱：
http://comic.ark8.com.tw/

十、人員配置
抓漏達人的人員配置，基本上與一般的工程公司不同。一般的工程行，是老板兼業務兼工務兼師傅。
但抓漏達人的人員配置，比較接近網路公司。
有執行長、顧問、總監、工務、秘書、企畫、管服、會計、行銷、總務及及一大群的業務及師傅。
這種人事成本，當然是天文數字。

十一、sop難以建立
業務人員來自四面八方，師傅(23位)來自四面八方，材料來自四面八方，所造成的問題，就是工法sop難以統一。
20幾位師傅在外面工作(是否敬業？是否依規定作業？)，品管難以掌握。
面對的結果，是維修案的大幅增加。
曾經有一個月份的維修案，派出70個師傅進行維修，這大概也創了業界的記錄。

十二、iso
加上初期公司缺乏SOP管理流程，有時碰到師傅工程做得過於潦草，導致後續保固期間內必須重新施工，中間的成本他們都得自行吸收。
為了解決這些困難，抓漏達人償試導入ISO 9000管理標準認證。然而，業務師傅工法的差異，始終難以推動ISO 的進程
當然，每月的輔導費用，不可免

十三、最後一支稻草
抓漏達人被最後一支稻草拖垮的是一場24萬元的防水工程。
屋主黃小姐指控，他當初砸24萬請他們幫忙解決漏水問­題，但三年下來漏水問題依舊
而這則事件，非常符合新聞界的口味。於是，又被媒體大符的報導，終至拖垮抓漏達人。

參閱：
砸24萬請「達人」抓漏 屋主控：3年修不好


十四、敗戰
維修案過重、人事成本過重、行銷費用驚人、sop無法建立，24萬元的新聞事件，終於讓抓漏達人無法招架。
五年來表面風光，但抬面下，卻是虧本經營。
抓漏達人於是拱手易主。
易主之後的抓漏達人，變成一般的工程行，再也無法回復到往日的光彩。

參閱：
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2012.03.14 TVBS採訪抓漏達人

2009.03 民視專訪 行銷經理轉行抓漏達人

東森新聞專訪--壁癌惹抓抓!達人教戰 抓漏DIY

2009中天新聞，行銷經理轉行學抓漏

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管道間封孔行不行？

看到一篇文章
管道間填塞
http://www.homemesh.com.tw/story/1086

文章重點如下：
為了避免臭氣四溢，1.管道間的孔隙應該封住。2.各樓層間應將每層樓的管道間樓板隔開避免臭氣傳遞

飛鼠工程點評：
所謂有一好，則無兩好。
文章處理方式，針對臭氣四溢的處理，確實有不少人推薦這二種處方式。
但是，這樣的處理方式，有無缺點嗎？

我想談一下，我們遇到的實際案例。
曾有一次，某社區主委，找我們對於管道間漏水問題進行抓漏。我們就碰到了類似狀況。
試問，應如何處置呢？
一、高樓層，需進行開孔。開孔之後(這次我們是在五樓開孔)，放管道攝影機，放了一層之後，沒有漏水情形，
但是該樓層管道間的地板，已經被隔開了，所以，我只放了一層就無法再往下看了。
二、又約了一次，在四樓管道間開孔，再放管道間攝影機，這次運氣好，被我們看到了漏水點了。

結論：
管道間封孔，有助於解決臭氣四溢的問題，但對於抓漏，卻成莫大的困擾。


參閱：
http://www.homemesh.com.tw/story/1086
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管道間填塞

    天花板內有管路， 若是管道與牆壁之間的孔隙沒有確實填塞，或是衛浴與管道間的隔間牆只砌至天花板，而沒有砌磚至樓層頂板，則留下的空隙會造成樓下衛浴的氣味，從管道間蔓延到樓上的衛浴內。

　管道間一般會位在衛浴牆壁後面，負責居家的給水和排水。而普通民宅會將抽風機從衛浴內抽出的空氣，藉由管道間往上送出。

1.管道間正確的施工步驟
 砌磚時不能只砌築到天花板，要砌到樓層頂端，以免讓各個樓層排到管道間的空氣，從管道間溢回衛浴，影響到空氣品質。除此之外，必須要將管邊的空隙確實填塞，防止管道間的臭氣和濕氣透過孔隙跑進室內，並解除一氧化碳中毒的擔憂。

2.使用管道間需要注意陽台的通風性
    有安裝熱水器的後陽台應該隨時保持通風，也要注意自家頂樓的排風口是否暢通，以免瓦斯外洩後無法消散，有藉由管道間往上送的可能，甚至會造成一氧化碳中毒。

3.將每層樓的管道間隔開避免臭氣傳遞
    把每一層樓的管道間都封起來隔開，可以避免氣體或病菌透過管道間傳遞，不過這樣一來樓下會無法將氣 體往上送，所以前提是要做衛浴的當層排放 ，或者是在每個住家的通風扇上另接管子，才能順利排氣。


文章來源：問題浴室大改造：徹底改造漏水、臭味、年久失修、陰暗、保用20年的工法

http://www.books.com.tw/products/0010697991

30萬裝修費泡水變成「滲水屋」

中天新聞有一則新聞(2016/1/21)
台南某住戶，花了30萬元進行裝修，廠商並提供五年保固。
但是裝修後，變成滲水屋，打電話給廠商不接，發line 也是「已都不回」
目前已求救無門。

飛鼠工程新聞點評：
找人進行裝修時，一般業主多半會透過熟人或網路尋找廠商。
但是，請注意以下幾件事：
1.該廠商，是否登記在案(或者只是個體戶)
2.該廠商的資本額
3.該廠商的名聲

有些業主，只在意價格是否低廉，
小心日後，恐怕會有意想不到的困擾。

中天新聞報導：
http://showbar.ctitv.com.tw/v/watchme/vcecddo201601211057043612.htm

裝修糾紛

房屋漏水爭論，造成老翁摔死(2016年1月新聞)

2016/1/6，蘋果有一則新聞
鄰宅漏水上門理論　翁遭推倒摔死
http://www.appledaily.com.tw/realtimenews/article/new/20160106/769130/

重點如下：
2014年11月，林姓鄰居是一名老翁，為了漏水問題，擅自闖入，台北市李姓男子家中，
並與，李男母親，起了爭論。38歲為了驅趕林翁，用手推擠，推擠時，老翁向後閃躲。
但因，失去重心，導致被門檻絆倒受偒，送醫後不治死亡。
士林地院認為，李男防衛過當，依過失致死罪判處有期徒刑10個月，可上訴。

飛鼠工程新聞點評：
對於林姓鄰居闖入民宅事宜，乃是擅闖民宅罪。
所謂"擅闖民宅"是指刑法 第306條之侵入住居罪，無故侵入他人住宅、建築物或附連圍繞之土地或船艦者，處一年以下有期徒刑、拘役或三百元以下罰金。
李姓男子，直接報警處理，才是正途。
再者，漏水檢測工事，是一門極為專業工程。隨著，國內建物不斷老化，漏水問題有會越來越多，業主遇到這類問題，應尋找專業廠商協助處理，才能有效解決。

漏水新聞

漏水糾紛，主委住戶持刀相向2015/12/19

今日看到一則台視的新聞2015/12/19
重點如下：
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台北市萬華區一棟社區的胡姓主委、住在大樓的5樓，不滿住在六樓的住戶家中漏水好幾年卻不修理，雙方口角後，
主委氣到拿了折疊水果刀就往對方身上刺。鬧上警局，並互持偒害告訴！

飛鼠工程新聞點評：
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綜觀國內外，樓上樓漏水糾紛問題，往往由於樓上住戶，配合查驗的意願低，往往導致樓下住戶需要長期忍受漏水之苦，且不知是否有解決之日。

依公寓大廈管理條例第六條第一項第二款規定：「他住戶因維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線，必須進入其專有部分或約定專用部分時，不得拒絕。」
事實新聞中的主委，應該依循公寓大廈管理上述條例來處理，較為允當。
然而，不要高興的太早，上述條文的引用，也不是主委說的算。這必須進行法律程序後，透過法院來執行。實際上，還是要經歷冗長的流程。

以香港為例，他們為了處理這一類的問題，設立了「滲水辦」的機關來判定樓上樓下漏水問題，雖然有了專責機構來處理，接著又面對了另一個更為複雜的問題。那就是，有時候查不到漏水的原因。

這到底應該如何是好呢？這就考驗政府的智慧了。

註：
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http://www.ttv.com.tw/news/view/default.asp?i=10412190021800L&from=648

漏水不修爆口角 社區主委揮刀傷鄰濺血
修繕喬不攏 火爆揮拳騎樓打到大廈內
"他拿刀刺我" 男遭刀襲抵抗手滿傷痕
揮水果刀砍鄰撕破臉 雙方互提告傷害
"他拿刀刺我" 男遭刀襲抵抗滿手傷痕

大樓長期漏水的問題，引發男子拿水果刀攻擊鄰居！台北市萬華區一棟社區的胡姓主委、住在大樓的5樓，不滿住在六樓的住戶家中漏水好幾年卻不修理，往下影響到居住的5樓他、甚至是4樓。怒氣長期累積下，在今天早上大爆發。當時雙方在樓下碰到面，馬上又為了漏水的事情吵了起來，主委氣到拿了折疊水果刀就往對方身上刺。鬧到進了警局，雙方都提出傷害告訴！


兩名男子走出大門，站在騎樓下，講沒兩句話，突然暴走，雙方扭打在一起，只見你一拳，我一拳，一路打到大廈內，旁邊溜狗的民眾見狀，趕快轉身離去，就怕被波及到，過程中，其中一名胡姓男子，還拿出水果刀，意圖殺人。講的忿忿不平，因為差一點可能就沒命了，手上還因為抵抗，留下被刀子劃傷的傷口，早上九點多，萬華區這間大廈，住在五樓的胡姓主委跟六樓的洪先生，因為長期漏水問題，雙方早已埋下心結，沒想到一早又在樓下相遇，隨即發扭打，爆發衝突。63歲的胡姓主委供稱，自己平常吃素，愛吃水果才會隨身帶刀，但身為社區主委，卻與鄰居發生衝突，現在雙方互相提出傷害告訴，鄰居關係，徹底撕破臉。

噪音法院判決，需尋求第三方公正鑑定單位

2015/11/19，TVBS有一則新聞，內容重點如下：
二樓住戶晚上，發出噪音過大，影響一樓住戶權益，違反「噪音管制音法」。
但是一樓在晚上遇到二樓住戶發出噪音時，需要報警處理，找到證人作證再加上要環保局協助測量。
由於無法有效舉證，導致敗訴。

飛鼠工程新聞點評：
其實樓上樓下住戶的糾紛，遇到這種問題，以過往法院的判例看來。
若是一樓權益受損住戶，想要贏得法院的勝訴，多半需要長期且大量明確的證據，
才能獲得勝訴。
本案中，若是一樓住戶，在晚上時間，無法找到警察及環保局協助的話，
其實，也可以試著尋求第三方公正鑑定單位，記錄噪音值，並出具書面證明。
否則，證據若是不夠充分的話，是難以勝訴的。

註：
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什麼聲音？樓上沖馬桶　樓下吵到睡不著
http://news.tvbs.com.tw/local/news-626574/

判決一拖拖了4年，原來當初林小姐家裡除了漏水問題還有噪音，她一同連帶提出民事求償，但偏偏法官又把噪音標準值弄錯了，而且其實噪音問題實在難以舉證，因為聲音不定時出現之外還得要報警處理，找到證人作證再加上要環保局協助測量，但公證單位無法24小時隨時來你家測，關於噪音的判決總讓人無法信服。
一聽到樓上又傳來聲音，林小姐拿起錄音筆馬上蒐證，4年來長期忍受就是沖馬桶的聲音，蒐證已經成為她的本能反應。
一樓漏水住戶林小姐：「提告後兩年多我們等待那麼久，法官居然還把判決主文寫顛倒。」
原來一審判決法官把原告和被告的地址根本寫顛倒，幾經折騰修正後上訴一拖又是好幾個月，但最後看到判決書更傻眼，因為噪音準則也有問題。
一樓漏水住戶林小姐：「法官居然沒有就我們提出的來仔細的研究，行政院法規對噪音管制標準相關的規定。」
原來判決書上法官引用的噪音管制區劃定準則，依照環保署所規範的噪音分貝是噪音管制標準，差別就是在於夜間音量標準值一個是42分貝，就像是電風扇運轉聲，但管制區的劃定準則是50分貝，大約是吹風機的聲音，兩種音量根本標準完全不同。
其實近幾年來類似噪音官司裡，有的是半夜洗衣服的聲音、吹頭髮，甚至連電梯運轉也會被提出好擾民，但民眾要提告蒐證其實真的很難，三更半夜突然椅子移動聲或是跑步聲都會讓人受不了，不定時出現蒐證不容易就算了，還得先報警，再請來環保局幫忙測量，也要找到證人來證明都曾聽到，只是法院判定噪音大小聲得以客觀的角度，但公證單位無法24小時隨時在你家幫忙蒐證，也難怪判決常讓人無法信服。

啥！您用瀝青做防水

聯合報有一則新聞，內容重點如下：
安樂區壯觀里一帶的集合式住宅約有2000多戶民眾居住，半年來飽受空氣飄散燃燒異味之苦，當地居民在網路上議論紛紛，「通常在晚上10點多開始，7、8天出現一次。」
最終，找出附近建築工地施作屋頂防水工程，燃燒塊狀瀝青飄出惡臭，已依違反空氣汙染防制法開罰10萬元。

飛鼠工程新聞點評：
瀝青防水工法，最主要的問題，不在於防水的功能好壞。而是在於環保問題，因為會污染空氣，所以，目前大部份的防水公司，都不會使用這種材料進行防水工程。

註1：
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建案防水塗料飄臭 開罰10萬元
http://udn.com/news/story/7321/1323507-建案防水塗料飄臭-開罰10萬元
2015-11-19 02:42聯合報 記者林孟潔／基隆報導

安樂區壯觀社區常飄散燃燒惡臭味，時間長達半年，居民苦不堪言，環保局循著臭味追查，找出附近建築工地施作屋頂防水工程，燃燒塊狀瀝青飄出惡臭，已依違反空氣汙染防制法開罰10萬元。

壯觀台北社區附近建築工地燒瀝青做防水塗料，社區住戶常聞到惡臭長達半年，苦不堪言。

壯觀社區近半年來常聞得到燃燒異物的惡臭味，住戶叫苦連天擔心影響身體健康。住戶上網po文訴苦，表示惡臭通常於晚間10點多開始，最晚到凌晨1點半都聞得到，約1周出現一次，老人、小孩都受不了。

居民表示，封緊門窗開空調都沒有用，空調系統會把燃燒味帶進屋內，這幾天天氣不錯，晚上開窗睡覺就很涼爽，但現今都不敢開窗。

環保局長賴煥紘指出，社區附近有建築工地，工人施作屋頂防水工程時，燃燒塊狀的瀝青，融化成柏油當作塗料，廠商原本在空曠地區燃燒瀝青，被稽查後移入室內，但惡臭味還是持續飄散。

他說，未來再發現類似情事會加倍裁罰，民眾聞到異味可以通報環保局，稽查人員會到頂樓測風向，再去尋找汙染源，廠商也允諾不再加熱瀝青，會加強稽查工地，逐層查是否藏有加熱設備。

另起汙染事件，民眾前天下午也於七堵河堤旁，發現基隆河面遭「染色」，汙水呈乳白色或粉綠色，疑似遭人惡意排入廢水，汙染河川水質。

賴煥紘說，因廠商進行62快速道路護坡工程，當地地下水層高於河川地，工人打地錨鑽破地下水層致河水混著土壤改良劑及其他液體流入基隆河中，但環保人員到場汙水已散去，並未開罰。

瀝青防水

房屋下陷應如何修復？

要了解房屋為何會下陷前，我們應該了解一下「土壤孔隙率」，如下：
http://www.homemesh.com.tw/item/19258

「孔隙」率，顧名思義，即是「孔隙空間」佔整個物體空間的百分比。我們以底下的幾何圖形來說明：

經由上述計算可知，圖形一的孔隙率遠大於圖形二的孔隙率。換句話說，顆粒排列方式，會造成孔隙率大小的差異。
土壤液化現象，也就是經由地震擾動，砂土顆粒的排列結構，由疏鬆的狀態(孔隙率大)，改變成緊緻的狀態(孔隙率小)，形成土層下陷，以及噴水噴砂的現象。如下圖示意：

土壤孔隙率會造成房屋下陷問題之後，那解決方案呢？請閱下面影片：
Bozuk zeminlerin onarımı
k

一般而言，聚胺脂灌注材，可性質分類有以下方式：
1.發泡與不發泡
2.柔性與剛性

請注意，此處所使用的灌注材，必須是剛性的，才能使用。
目前國內能處理的廠商並不太多，
而飛鼠工程正好有能力處理這一類的問題。

過了半年保固追訴期，3800萬漏水屋求償被駁回

近來看到一則新聞：
一、台灣時報
民眾買屋小心保固追訴期，以免蒙受損失
http://www.twtimes.com.tw/index.php?page=news&nid=529349
二、自由時報
注意保固追訴期！他花3800萬買漏水屋竟不能索賠…
http://news.ltn.com.tw/news/society/breakingnews/1502379

飛鼠工程評論：
這是一件具有爭議的新聞。
這則新聞的大意是說，買方超過了半年的保固追訴期，因此被駁回。(但是依舊可以上訴)

本案很可能是引用民法第356條。
此處涉及了以下的問題：
「請求瑕疵擔保責任之時效為何？是不是六個月內不主張就不能再主張？」

民法第356條明文規定：「買受人應按物之性質，依通常程式從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物。」
同法第365條明文規定：「買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。前項關於六個月期間之規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之。」
所以買受人發現有漏水的情況時必須立即通知出賣人，並須於通知後六個月內行使其解除權或請求權，而自買屋時起經過五年後方發現有瑕疵，縱即時為通知，亦無法再行使解除權或請求權。故所謂六個月內須主張權利是指買屋後五年內發現漏水立即通知出賣人後六個月內主張其權利，而不是指買屋後六個月內就必須要主張。

本案，值得持續追蹤。
------------------------------
註1：
民法第356條：
「
買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由
出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。
買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承
認其所受領之物。
不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為
承認其所受領之物。
」

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註2：
民眾買屋小心保固追訴期，以免蒙受損失
http://www.twtimes.com.tw/index.php?page=news&nid=529349
　〔記者鍾錦榮高雄報導〕民眾買屋請小心保固追訴期！以免蒙受損失。一名高姓男子以三千八百萬元買了一棟中古透天厝，不料進住後，才發現窗台漏水，認為前屋主及房仲刻意隱瞞，提告索賠三百八十萬元；但雄院審結指出，窗台遮雨棚非房屋結構，漏水不會影響房屋功能，且高男逾半年沒再請求前屋主修繕房子，已逾追訴期，因此判處高敗訴，並駁回其訴求。

　一○二年十一月間，家住高雄的高姓男子透過房仲介紹，找到一間地坪三十一坪、建坪一百四十八坪約八到九年的車庫別墅。當時屋主開價四千八百萬元，但高男在房仲協助下，以三千八百萬元買下該房屋，當時三位房仲各拿到五萬元佣金。

　不料高男搬入進住後，才發現房子有漏水痕跡，並重新獲檢閱當時買屋時的「現況說明書」，發現前屋主和房仲人員在「建物是否有漏水情形」勾選「否」；由於該社區中古屋價約三千五百萬元，若不是房仲一再保證前屋主很少住，而且還附上高檔裝潢，他才以高於市價行情買下該屋，不料卻買到漏水屋，所以提告房仲和前屋主，應賠償他三百八十萬元。

　但法官審結指出，依據三房仲證稱，高男數度入內觀看房子，交屋時也沒有發生漏水情形，認為已善盡產權調查義務，且事後也積極連絡前屋主出面處理；另前屋主也表示，其買下該房子時，確實曾發生漏水情況，但建商已完成修繕，因此駁回高訴求。

註3：
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注意保固追訴期！他花3800萬買漏水屋竟不能索賠…
http://news.ltn.com.tw/news/society/breakingnews/1502379

〔記者黃佳琳／高雄報導〕高市高姓男子花了3800萬買了間中古透天別墅，入住後，卻發現2樓窗台有漏水痕跡，高男認為房仲和前屋主刻意隱暪，提告求償380餘萬，高雄地院審理時，前屋主認為窗台遮雨棚非房屋結構，漏水不會影響房屋功能，且事後也派工修繕，法官認為高男超過半年時間沒再請求前屋主修繕房舍，已逾追訴期，駁回高男之訴。
民眾買賣房屋，要注意房屋保固追訴期限。（資料照，記者陳品竹攝）
民眾買賣房屋，要注意房屋保固追訴期限。（資料照，記者陳品竹攝）
判決指出，102年11月間，高姓男子透過房仲介紹，找到1間地坪31坪、建坪148坪約8至9年的車庫別墅，當時屋主開價4800萬，高男在房仲協助下，順利以3800萬元買下房屋，當時3位服務的房仲各拿到5萬元佣金。
高男一家入入住後發現，剛買的房子有漏水痕跡，但高男重新檢閱當時買屋時的「現況說明書」，發現前屋主和房仲人員在「建物是否有漏水情形」勾選「否」，高男認為，該社區中屋價約3500萬元，若不是房仲一再保證前屋主很少住，而且還附上高檔裝潢，他才會以高於市價行情買下該屋，但卻因而買到買到漏水屋，他提告要求房仲和前屋主應賠償他380萬。
高雄地院審理時，3位房仲供稱，交屋前，高男數度入內觀看，交屋時也沒有發生漏水情形，但交屋後，高男卻說發現漏水，他們認為已善盡產權調查義務，且事後也積極連絡前屋主出面處理，不認為自己有錯。
前屋主也說，她剛買下房子時，確實曾發生漏水情況，但建商也已完成修繕，因此她才會在「建物是否有漏水情形」勾選「否」；交屋後，高男透過房仲連絡她說房子有漏水痕跡，她派工前往後，發現是窗台遮雨棚矽利康老舊，可能會造成漏水，雖不影響房屋功能，她還是花了2萬多塊幫忙處理善後。
法官認為，高男103年3月發現有房子有漏水痕跡後，約1個月時間，前屋主就派工處理好漏水情形，直到今年1月高男提告前，都沒有再通知前屋主進行修繕，因此認為已過6個月追訴期，加上前屋主也當庭同意，未檢只要遮雨棚再漏水，她一定會負責到底，因此審理後駁回高男之訴，全案仍可上訴。

水管出現聲音，法院判賠

聯合報有一則新聞
「熱水管「水錘」聲響 法院判噪音」
2015-11-04 記者王聖藜／台北報導

這則新聞，很有意思，樓上住戶水管中出現「水鍾現象」，被樓下住戶一狀告上法院。
法院判樓上住戶敗訴，法院判賠12萬元，並需修繕到不再發出噪音為止。
顯然，這是爰引「噪音管制法」來處理的。
看來，飛鼠工程似乎也該買一台「分貝計」來玩一玩。

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家住7樓的朱姓男子因樓上陳姓鄰居家埋在牆內的熱水管有「水錘現象」產生聲響，提告求償；法官確認聲源，認定聲響影響到睡眠品質，昨天判決陳家應將埋在樓板中的熱水管暗管改為明管，且修繕到不再發出噪音為止，還給朱家安靜。

朱另外指控陳家浴室漏水，求償31萬元，法官判決陳要將浴室修繕至不漏水，並賠償朱家12萬元。

所謂「水錘現象」是指水管內的水本來流動自如，不過，當水管打開的閥門突然關閉，水流對閥門產生壓力，因管壁光滑，後續水流在慣性作用下迅速達到最大，撞擊管壁產生噪音。

住台北市光復北路的朱姓男子指控，陳姓鄰居多年前整修房屋變更熱水管線，每天產生巨大聲響，造成他和母親情緒焦慮，有睡眠障礙，母親6年來要靠藥物入眠，此外，陳家浴室漏水不修理，要求陳家賠償。

陳姓人家則辯稱，是正常上班族，不會在三更半夜洗澡，推測是樓板太薄及熱脹冷縮的自然現象，他們有在浴室重貼磁磚，但這不是漏水的原因。

法官根據實測結果發現，8樓陳家使用熱水器時，7樓客廳測到最大音量達45分貝，少則也有42分貝，都超過噪音管制的深夜住宅區標準，判決敗訴。

註：
噪音管制法

漏水屋未出租，可否要求管委會賠償？

台南市有棟公寓大樓地下一樓漏水，經鑑定是大廈共有部分有瑕疵造成，屋主以租不出去為由，向管委會求償租金、修復費，一審判賠204萬，住戶大驚，擔心大樓基金會入不敷出，齊心挺管委會上訴。台南高分院認為房子漏水沒修復也沒出租，何來損失，逆轉改判管委會勝訴。
這則新聞，是具有爭議性的，但是法官所持觀點，也不是完全站不住腳。
若是台南地下一樓的屋主(被漏戶)，原先有房客，後來出現漏水問題，而不在續約，則有權利向管委會求償。
但本案中，屋主是以租不出為由，向管委會求償，但未被法官接納。

惟本案，只是二審，還可上訴。這件案例值得追蹤。

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註：
漏水沒修求償 未出租二審敗訴
http://udn.com/news/story/7321/1285240-漏水沒修求償-未出租二審敗訴

2015-11-01 03:33:36 聯合報 記者鄭惠仁／台南報導
台南市有棟公寓大樓地下一樓漏水，經鑑定是大廈共有部分有瑕疵造成，屋主以租不出去為由，向管委會求償租金、修復費，一審判賠204萬，住戶大驚，擔心大樓基金會入不敷出，齊心挺管委會上訴。台南高分院認為房子漏水沒修復也沒出租，何來損失，逆轉改判管委會勝訴。

管委會表示，二審官司打了1年多，住戶都好關心，常常詢問進度，及法庭攻防情形，也有住戶去旁聽，就怕又敗訴。這幾天住戶知道贏了官司，都很高興。

管委會指出，大樓每年管理費約收300萬元，扣掉人事、維護等費用，常不夠開銷，需要長年累積下來的基金來填補；如果基金拿來賠償，勢必又要每戶收錢，住戶會受不了。感謝法官主持正義，還住戶公道。

胡姓女子2010年初購得大廈地下一樓約700坪，原欲租補習班，卻發現有漏水、潮濕而租不出去，要求賠償租金、修復費用。台南地院以每月租金6萬及修復費45萬元計算，認為胡可求償285萬，但扣掉胡欠繳的管理費，應賠償204萬。

去年4月管委會上訴，強調僅有公用部分須由管委會修繕，且胡未繳納管理費，無權要求修繕。管委會指胡到目前已欠繳管理費百餘萬元。

台南高分院合議庭認為，經鑑定漏水原因是大廈公用部分有瑕疵造成，如地面層中層的通氣窗、平台有裂縫且易積水，雨水經由縫隙、裂縫滲入，因此管委會應負擔修復費用。不過，屋主沒修復，也未能提出租賃等證據，因此沒有損害，駁回賠償請求，全案仍可上訴。

樓上漏水不處理，如何透過法律程序解決

樓上漏水不處理，如何透過法律程序解決！

居住在公寓大廈最擾人的問題之一，就是遇到没有公德心的左鄰右舍，與其爭執生氣還不如學會跟法官講，請法官主持公道來要求其賠償改善，這是現代人必須學會的技能之一，很多都捨此道而偏用最原始的技能來處理，一不小心反而造成自己理虧被告賠償。

以下的剪報是摘自昨日(104-6-27)聯合報所刊登的新聞，受害屋主郭先生住三樓，發現樓板漏水、發霉，四樓屋主還拒絕修繕，經其透過簡易庭的訴訟向法院訴請維修費79,228元，法官一毛未刪全准，並令四樓必須讓三樓住戶雇工進入維修，替受害者主持了公道。

臺灣桃園地方法院民事簡易判決　　　

103年度桃簡字第1326號
原　　　告　郭ＯＯ

被　　　告　張ＯＯ

上列當事人間請求修復漏水等事件，於民國104 年5 月5 日言詞
辯論終結，本院判決如下：
    主      文
被告應容任原告進入被告所有門牌號碼桃園市○○區○○街 000
號4 樓之2 房屋內，進行如附表一所示內容之修復工程。
被告應給付原告新臺幣柒萬玖仟貳佰貳拾捌元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決得假執行。
    事實及理由
一、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，經核無民事訴訟法第386 條各款所列之情形，爰依原告聲請由其一造辯論而為判決。
二、原告主張：緣原告所有座落於桃園市○○區○○街000 號3
    樓之2 房屋（下稱系爭3 樓房屋）於民國103 年5 月初發現
    屋內樓頂板與內隔牆垂直交接處有一面積約7 吋大小發霉之
    水痕，原告乃於103 年6 月1 日會同被告、定泰建設徐主任
    及其水電廠商至被告所有之門牌號碼為桃園市○○區○○街
    000 號4 樓之2 房屋（下稱系爭4 樓房屋）調查漏水之原因
    ，得知因被告所有之系爭4 樓房屋主臥室樓地板內之冷氣排
    水管疏於修繕，致該排水管漏水而滴落至樓下即原告所有之
    系爭3 樓房屋，原告因而受有損害。又因須進入被告所有之
    系爭4 樓房屋內修繕，始能阻絕漏水，然被告屢經原告催告
    修繕，仍置之不理。且系爭4 樓房屋及系爭3 樓房屋之修繕
    工程項目及修繕費用各如附表一及附表二所示內容。為此，
    爰依公寓大廈管理條例第6 條第1 項第2 款、同法第12條及
    侵權行為之法律關係，訴請被告應容任原告進入系爭4 樓房
    屋修繕漏水，並應給付原告修復費用79,228元等語，並聲明
    ：如主文第1 項、第2 項所示。
三、被告未於言詞辯論期日到場爭執，亦未提出準備書狀作何聲
    明或陳述。
四、原告主張之上開事實，核與證人即水電師傅黃逸麟於本院審
    理中之證述相符，並有原告提出之建物登記謄本、存證信函
    、估價單、現場照片等件各1 份在卷為證，且被告已於相當
    時期受合法之通知，然於言詞辯論期日不到場，亦未提出準
    備書狀爭執，依民事訴訟法第436 條第2 項、第280 條第3
    項準用第1 項之規定，視同自認。足認，上情為真。
五、茲就原告之各項請求是否有理由分述如下：
  (一)系爭4樓房屋修繕方式部分：
    按公寓大廈管理條例第6 條第1 項第2 款規定：「他住戶因
    維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線，必須進入
    或使用其專有部分或約定專用部分時，不得拒絕。」。經查
    ，因被告所有之系爭4 樓房屋主臥室樓地板內之冷氣排水管
    疏於修繕，致該排水管漏水而滴落至樓下即原告所有之系爭
    3 樓房屋，原告因而受有損害；且須進入被告所有之系爭4
    樓房屋內修繕，始能阻絕漏水之事實，已如前述，參諸前開
    規定，原告主張：被告應容任原告進入被告所有之系爭4 樓
    房屋內，進行如附表一所示內容之修復工程，為有理由。
  (二)系爭4 樓房屋修繕費用部分：
    次按專有部分之共同壁及樓地板或其內之管線，其維修費用
    由該共同壁雙方或樓地板上下方之區分所有權人共同負擔，
    但修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由所致者，由該區
    分所有權人負擔，公寓大廈管理條例第12條有明文規定。經
    查，因被告所有之系爭4 樓房屋主臥室樓地板內之冷氣排水
    管疏於修繕，致該排水管漏水而滴落至樓下即原告所有之系
    爭3 樓房屋等情，已如前述，因系爭4 樓房屋主臥室樓地板
    內之冷氣排水管僅為被告所使用，其並未適時維護或更新管
    線，導致發生漏水，乃屬可歸責於被告，依前開法條但書規
    定，被告自應負擔如附表一所示內容之系爭4 樓房屋之修繕
    後費用50,850元。進而，原告依前開法條但書規定，請求被
    告給付如附表一所示內容之系爭4 樓房屋之修復費用50,850
    元，應屬有據。
  (三)系爭3樓房屋損害賠償部分：
    又按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責
    任，民法第184 條前段有明文規定；再按物被毀損時，被害
    人除得依民法第196 條請求賠償外，並不排除民法第213 條
    至215 條之適用，依民法第196 條請求賠償物被毀損所減少
    之價額，得以修復費用為估定之標準，但以必要者為限（例
    如修理材料以新品換舊品，應予折舊）；依民法第196 條規
    定，命加害人向被害人賠償其物因毀損所減少之價額，其額
    數應以該物受損後之價值與毀損前原來之價值比較決定之，
    此有最高法院77年度第9 次民事庭會議決議(一)意旨可資參照
    。經查，因被告所有之系爭4 樓房屋主臥室樓地板內之冷氣
    排水管疏於修繕，致該排水管漏水而滴落至樓下即原告所有
    之系爭3 樓房屋，原告因而受有損害乙節，已如前述，被告
    自應依民法第184 條前段規定，對原告負擔損害賠償之責。
    又原告為修復其所有之系爭3 樓房屋而支出如附表二所示內
    容之費用計29,150元，其中材料費用4,500 元、工資24,650
    元，有估價單1 紙在卷可稽；惟該修復費用中材料費用既係
    以新品更換舊品，則應扣除折舊後計算其損害，而原告主張
    受損之房屋裝潢乃屬房屋設備，無單獨使用價值，其耐用年
    數應隨其主要設備（鋼筋混凝土建築）而定，依行政院頒定
    「固定資產耐用年數表」及「固定資產折舊率表」之規定，
    鋼筋（骨）混凝土建造、預鑄混凝土建造之房屋之耐用年數
    為50年，依定率遞減法每年折舊千分之45，而原告所有之系
    爭3 樓房屋於94年9 月27日建造完成，有建物登記謄本1 紙
    在卷足憑，至本件損害發生之103 年5 月止，原告所有之系
    爭3 樓房屋實際使用年數約為8 年7 月，是原告就更換材料
    部分，所得請求被告賠償之範圍，應以3,728 元為限，加上
    工資費用24,650元，共計28,378元。依此，原告依侵權行為
    之法律關係，請求被告賠償原告修繕系爭3 樓房屋之損失28
    ,378元，亦屬有理。
六、從而，原告請求被告容任原告進入系爭4 樓房屋內進行如附
    表一所示內容之修復工程，及被告應給付原告79,228元（計
    算式：50,850＋28,378＝79,228），為有理由，應予准許。
七、本件係依民事訴訟法第427 條訴訟適用簡易程序所為被告敗
    訴之判決，爰依同法第389 條第1 項第3 款之規定，依職權
    宣告假執行。
八、訴訟費用之負擔：民事訴訟法第78條。
中    華    民    國   104    年    5     月    21    日
                  桃園簡易庭  法  官  姚葦嵐
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20
日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中    華    民    國  104     年    5     月    26    日
                              書記官  張妤凡
附表1：系爭4樓房屋修繕部分
~T35L2XO;
┌──┬────────┬──┬──┬─────┬─────┬───┐
│項目│名            稱│單位│數量│單      價│總      額│備  註│
│    │                │    │    │（新臺幣）│（新臺幣）│      │
├──┼────────┼──┼──┼─────┼─────┼───┤
│1   │牆地面打鑿      │工  │  2 │  2,500   │  5,000   │      │
├──┼────────┼──┼──┼─────┼─────┼───┤
│2   │水電接管        │工  │  1 │  2,500   │  2,500   │      │
├──┼────────┼──┼──┼─────┼─────┼───┤
│3   │材料費          │式  │  1 │    800   │    800   │      │
├──┼────────┼──┼──┼─────┼─────┼───┤
│4   │泥作修補貼磚美容│工  │  3 │  3,000   │  9,000   │      │
├──┼────────┼──┼──┼─────┼─────┼───┤
│5   │水泥砂          │式  │  1 │  8,400   │  8,400   │      │
├──┼────────┼──┼──┼─────┼─────┼───┤
│6   │磁磚填縫黏著劑  │式  │  1 │  1,000   │  1,000   │含材料│
├──┼────────┼──┼──┼─────┼─────┼───┤
│7   │油漆復原        │戶  │  1 │  3,000   │  3,000   │      │
├──┼────────┼──┼──┼─────┼─────┼───┤
│8   │垃圾清運        │車  │1/2 │  1,750   │  1,750   │      │
├──┼────────┼──┼──┼─────┼─────┼───┤
│9   │清潔            │戶  │  1 │  8,000   │  8,000   │      │
├──┼────────┼──┼──┼─────┼─────┼───┤
│10  │雜工清運        │工  │  2 │  1,450   │  2,900   │      │
├──┼────────┼──┼──┼─────┼─────┼───┤
│11  │家具保護搬移    │戶  │  1 │  5,000   │  5,000   │      │
├──┼────────┼──┼──┼─────┼─────┼───┤
│12  │材料運費補貼    │趟  │  1 │  3,500   │  3,500   │      │
├──┴────────┴──┴──┴─────┼─────┼───┤
│         總計（新臺幣，未稅）                 │ 50,850   │      │
└───────────────────────┴─────┴───┘
附表2：系爭3樓房屋修繕部分
~T35L2XO;
┌──┬────────┬──┬──┬─────┬─────┬───┐
      │項目│名            稱│單位│數量│單      價│總      額│備  註│
│    │                │    │    │（新臺幣）│（新臺幣）│      │
├──┼────────┼──┼──┼─────┼─────┼───┤
│1   │裝潢拆修        │式  │  1 │  5,000   │  5,000   │含材料│
├──┼────────┼──┼──┼─────┼─────┼───┤
│2   │油漆復原        │戶  │  1 │  3,000   │  3,000   │      │
├──┼────────┼──┼──┼─────┼─────┼───┤
│3   │垃圾清運        │車  │1/2 │  1,750   │  1,750   │      │
├──┼────────┼──┼──┼─────┼─────┼───┤
│4   │清潔            │戶  │  1 │  8,000   │  8,000   │      │
├──┼────────┼──┼──┼─────┼─────┼───┤
│5   │雜工清運        │工  │  2 │  1,450   │  2,900   │      │
├──┼────────┼──┼──┼─────┼─────┼───┤
│6   │家具保護搬移    │戶  │  1 │  5,000   │  5,000   │      │
├──┼────────┼──┼──┼─────┼─────┼───┤
│7   │材料運費補貼    │趟  │  1 │  3,500   │  3,500   │      │
├──┴────────┴──┴──┴─────┼─────┼───┤
│         總計（新臺幣，未稅）                 │ 29,150   │      │
└───────────────────────┴─────┴───┘ 

7樓房屋倒塌，68名住戶，幸無人傷亡

205/6/9，貴州省遵義市，有一棟7層樓高的民宅，住了68名住戶。深夜時，有一對機靈的夫婦，
老公是從事建築工作，
在牆面發現了不尋常的裂縫，立即挨家挨戶呼喊鄰居，告知鄰居此事，並且鄰居撒離。
所有人員離開後，半小時，大樓整個倒塌。

看到這則新聞，會讓人擔心，台灣有些海砂屋，其實屋況有不甚理想。希望大家都能注意自身的屋況。

http://news.singtao.ca/toronto/2015-06-10/china1433917368d5623830.html

住戶有糾紛，新的協調的機制產生

以往，住戶之間，若產生糾紛，處理的方式，如下：
1.管理委員會協調
2.里長協調
3.發存證信函
4.調解委員會
5.法院程序

而如今，又出現了一種新的協調機制：「台北市公寓大廈爭議事件調處委員會」。
台北市建管處將於近期成立，未來住戶間或與管委會有糾紛、無法自行解決，可向市府申請調處。
據《公寓大廈管理條例》規定，縣市政府為處理公寓大廈爭議事件，可邀資深建築師、律師等專家成立調處委員會，新北、台中和高雄市都已設置相關組織。
調處委員會沒有「裁判權」，主要目的是協調。

香港滲水辦漏水檢測九年查不出來

香港地小人稠，住戶之間，不少漏水糾紛問題。
為此，香港針對此事，設立了一個政府單位：滲水辦。
專責處理漏水糾紛檢測事宜，且處理了不少個案。
但是也踢到不少鐵板。
因為，有些漏水問題，不容易檢測。

下面的這個案例，查了九年，還沒查出來。樓下的住戶，當然，非常不開心

商舖漏水9年未解決　滲水辦辦事不力
http://hk.on.cc/hk/bkn/cnt/news/20150605/bkn-20150605193743722-0605_00822_001.html

公寓大廈外牆收支的四件事，長期修繕

公寓大廈外牆部份收入與支出事宜，大部份的人會關心四件事：
一、外牆廣告租金收入事宜，這部份收入，歸管委會，大致而言，無太大的爭議。
二、外牆磁磚剝落修繕事宜，這部份，由管委會負責修繕，也無太大爭議。
三、外牆清洗事，這部份，也歸管委會負責處理，也無太大爭議。
四、而外牆防水事宜，修繕事宜，歸誰負責呢？管委會或是區分所有權人呢？

本文茲就第四部份，外牆防水修繕事宜，進行探討。
公寓大廈管理條例第八條規定：「公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備，其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為，除應依法令規定辦理外，該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議，經向直轄市、縣（市）主管機關完成報備有案者，應受該規約或區分所有權人會議決議之限制。」
綜上，外牆部份，並非專有部份，故外牆收支四件事中，的前三項，目前皆由管委會來負責。
惟第四項，外牆防水事宜，在實務上，管委會多半不會積極處理。
主要的因素在於，若是這個部份，也由管委會來負擔。則管委會的支出，會極為龐大。
但是，住戶多半會向主管機關陳情。但是主管機關，也只會建議：
「首先應確認屬專有部分、約定專用部分、共用部分或約定共用部分及漏水產生原因、責任歸屬，再依公寓大廈管理條例第10條規定辦理；如管理委員會對漏水情形置之不理或要求住戶部分負擔，住戶得於自行修繕維護後，蒐集相關事證，循司法途徑強制支付或當地轄區區公所申請調解。」

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由於公司徵員，需要使用人力銀行，茲將使用心得，做個記錄。
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綜合評論：1111人力銀行、518人力銀行，ok。yes123較弱